業者成りか?資産管理法人か?

山井ダイスケです。

梅雨が全然おわりませんね。

子供らの夏休みは今年は3週間程度しかないので、少しでも晴れてくれればいいんですが、

お天気は本当に言うことを聞いてくれませんw

毎年もう台風が来ている時期かと思いますが、今年はまさかのゼロw

台風お祈りリフォームスキームを待っている方にはお辛い状況です。

観測史上初の7月台風発生0

https://news.yahoo.co.jp/byline/nyomurayo/20200730-00190572/

まぁ火災保険料もまた上がるらしいですし、火災保険でリフォームするというやり方は

近いうちに規制がかかると思いますので、DIYなどのスキルを高めておくのが身の為ではあります。


以下のイベントを現在受付中です。

2020/10/17 (土) 10:00~20:00 情報交換会&懇親会 in池袋 ※抽選申込み開始

以下、抽選申込みしております。

参加者の半数以上は専業大家ですので、本気で不動産投資をやられている方、是非情報交換しましょう。

抽選申込みはこちら↓↓
 

http://ptix.at/7cgayN

<参加条件>今回はすでに発表者多数のため、以下免除します。
・会員からのご紹介もしくは山井との個別面談
・不動産投資をすでにされており、これについて人前で発表できる方
(会員の全員がやっていることなので、ご理解ください)


 
私の周りには結構数の専業大家さんがいらっしゃるんですが、
 
不動産投資は行きつく先に、業者になるか否かという選択肢があります。
 
REINS見れたり、短期転売できたり、自分で買えない物件は仲介したり、業者間取引に参入出来たりと
 
不動産取引する上で幅も広がれば、有利なことも多いです。
 
ならとっとと宅建取れば良いという風に思いますが、実はいろいろ落とし穴があります。
 
 

(1)専任の宅建士はだれでもなれるわけではない。

 
宅建業免許を新規に取る際、専任の宅地建物取引士が必要となります。
 
専任の宅地建物取引士には常勤性と専従性が求めらるので、
 
以下のような人は専任の宅地建物取引士にはなることができません。
 
・他の法人の代表取締役や常勤役員
・他の職業の会社員
・公務員
・営業時間中に常時勤務できない者
・アルバイト
・自宅が通勤に適さないような場所にある者
・兼業業務に従事する者
・複数の事務所を行き来し、両事務所で業務を行う者
 
とくにワンマンでやっている方に辛いのが「他の法人の代表取締役や常勤役員」という規定。
 
宅建業者を設立する際に他法人を設立したいと思う人が大半であると思いますが、
 
自身が代表や役員をやっているとせっかく取った宅建が無駄になりますw
 
なので、他法人でやろうとおもうと家族や人を巻き込んで、専任の宅建士になってもらうというハードルがあります。
 
 

(2)金融機関の融資期間

 
他法人でできないなら既存の資産管理法人で免許取得してやればええやん。と思ってもなかなか難しいのがこの問題。
 
金融機関の評価が変わってしまうというリスクです。
 
基本的に転売前提でみられる宅建業者の融資期間は1年程度です。
 
一方ワレワレ不動産投資家が設立する資産管理法人は10年、30年と長期融資を引いております。
 
この長期融資のおかげで情報量では圧倒的に不利な個人投資家でも業者価格で物件購入ができるという背景があるのですが、
 
この資金調達が難しくなるリスクがあります。(できないわけではありません。)
 
長期融資が組めると
 
・事業計画を数年で組め、インカムゲインのみで利確が可能。出口がとりにくい地方も取り扱える
・立退き等の交渉に時間をかけることができる。土地仕入が有利。
・仕上がりまでに運営が絡む、民泊やシェアハウスを収益物件へと仕上げられる。
(そもそも借りれる金額も違う…)
 
など、いろいろと有利な面があります。
 
特に割安物件は何かと問題があることが多いですから、解決する時間制限が1年なのか?それとも10年なのか?
 
これによって難易度が全然違ってきますよね?
 
特に土地仕入で数年の融資組めるのはかなり有利なので、との優位性を捨てるのであれば、
 
潤沢な資金力が形成されてからでも遅くは無いのかなと個人的にはおもいます。
 
 
 
 
最近の融資はかなり渋めなので、融資期間が多少絞られても業者であった方が有利な面が多いと思いますが、
 
業者成りした結果、想定している売り上げが少ないようであれば、安易に業者成りすることもないのかな。
 
ここらへんは個人個人の戦略の次第ですね。
 

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プロフィール

山井ダイスケ 家賃年収 2.6億 26棟218戸を所有 返済比率 28% 債務償還年数13年 年間稼働率 99% 震災直後に金融系IT企業を退職後、 不動産を引継ぎ専業大家となる。大家をやりつつ賃貸仲介業者に就職し、新築、中古、築古再生、シェアハウスなど、様々な不動産投資を経験。現在はスタッフ数名と共にホームステージング会社も経営する。年4回開催する専業大家向けの情報交換会の代表もやっております。Read more...

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