ども、ヤマちゃんです。

ボロ戸建ての倉庫、こっちは大真面目で笑うとこじゃなかったんですけどw

 

人気ブログランキングに登録してます↓↓↓

執筆の励みになりますので応援のポチよろしくお願いいたします!

 

 

さて今回は、物件の仕入れについて近況報告も兼ねてお話ししたいと思います。不動産投資において最も大事な事は間違いなく、「仕入れ」です。どんなにDIYしてもどんなに客付けが上手でも、「仕入れ」がダメなら絶対にうまくいきません。

参考になるかならないかわかりませんが、私のやり方をまとめてみたいと思います。

 

 

どんな物件が欲しいですか?

 

まずはどんな物件が欲しいのか?

皆様、ちゃんと考えておりますでしょうか?

目標の為にどういう経緯で規模拡大するのか、ここは非常に重要なところですね(=゚ω゚)ノ

と、偉そうに書いておりますが、はっきり言ってワタクシはちゃんと考えておりませんw

これまで購入した物件は完全にバラバラですw

 

築年は新築~築80年超、

戸建、1棟AP/MS、区分長屋、借地権、社宅

木造、鉄骨造、RC、コンクリートブロック造…etc

 

何でこんなにバラバラなのか?

別に種別や構造にこだわらないで買っても、ちゃんと利益も融資も出るからですw

 

もし新規に物件を購入し、債務償還年数や返済比率などが悪化するようならば他の物件を売却してバランスを取っています。

いつでも買える体制にする。いつでも金利上昇や天災に耐えうる資金をキープする。

私の場合、何があっても家族を養えるようにするのが不動産投資の目的ですので、もう無理なレバレッジはかけることはありません。

そんな私の買っている物件の共通点と言うと、

 

  • 相場に対して20%以上割安であること
  • 相場が下落してもインカムゲインが十分期待でき、持ち続けても美味しいこと

 

要するに、「持ってよし、売ってよし」という物件ですね。

 

例えば、

  1. 築浅ならどこまで下落するのかを考慮し、インカムゲインで何年で土地値になるのか?
  2. 新築なら相場6%のエリアに8%で仕上げ、キャピタル狙い
  3. 築古なら土地値以下でインカムゲインは15%以上

 

7年前なら1番はゴロゴロしてました。

2,3年前なら2番もアリでした。

が、今は1番なんてほとんど出てきませんし、今からキャピタル狙いの新築はワタクシ怖くて出来ません( ゚Д゚)

 

これらの優劣はBSが深く関わってきますが、市況がどちらに向かっているのかも重要です。

現在は下落傾向にありますので、キャピタルよりインカムを意識しておいた方が無難でしょう。

 

頭でっかちに書いておりますが最も大事なことは、いろんな種類の物件を当てられても仕上げられること。

こうすれば自ずと買える物件の幅も広がります。

そして何年運用し、いつ売却するのか?

出口は収益物件なのか?需要向け?それとも更地なのか?

ご自分のライフスタイルとも照らし合わせてみてください。

 

 

仕入れルート

 

仕入れルート書いてるブロガーはほとんど見ませんが、別に競合しないと思いますので書いちゃいますw

 

私の主な仕入れルートですが、

  • 業者間売買に参戦する
  • 管理委託会社に相続案件をもらう
  • レインズや大手ポータルサイトをクロール
  • 知人不動産業者からの紹介
  • 不動産仲介業者からの紹介

 

ほぼ未公開物件ばかりなので、あんまり参考になんないと思いますw

でも皆様の参考にならないから、それだけ巡り合わせがあるんですよ(おそらく)

 

でもおそらく読者の方はサラリーマン大家さんがほとんどだと思いますので、人脈が無くてもできる不動産の仕入れについてお話ししたいと思います。

 

 

①管理委託会社に相続案件をもらう

管理業者さんは普段から不動産売買を頻繁にやってるわけではないので、売買の話をもっていく買主さんは数人しかおりません。

管理業者さんも基本は売主買主ともに仲介手数料もらいたい、すなわち両手取引がしたいですので不動産の価格なんて正直二の次。。

あなたのライバルになる不動産オーナーはこの中では両手で数える程度しかいないわけです。

なので、管理会社さんにコミニケーション取る時は、「常に売り物ないですか~」とコミニケーションをとっていれば、いざ出たときには話が来るかと思います。

 

ただし、相続案件は買取業者さんより安い価格で取引することができません

管理業者さんも業者相手の方がスムーズにお話が進みますから、買取業者さんより安い価格でオーナーさんがお話ししたところでうまくいかないでしょう。

昨今は新築戸建ての価格等が高騰しているエリアでは、オープンハウスなどの建売業者の仕入値がつんでもねー高値なので、そもそも収益物件として計算すると実はたいした利回りになりませんでした。

その為、相続案件といっても全部がお宝物件と言うことではなく、その中でさらに中途半端な地形であったり、広さであったりと不動産業者の取り扱いが難しそうな物件でない限りなかなか当てはまらないかと思います。

 

 

②レインズや大手ポータルサイトをクロール

サラリーマン大家さんにとってこちらが主戦場になるかと思います

業者間売買に手を出しているのになんでネット上の物件なんか見るんですか?と思う方もいらっしゃるかもしれません。

ですが、極まれにお宝物件が確かに眠っておりますし、今年物件の確認をしに行った3割ほどはレインズやポータルサイトに載っていた物件になります。

こう書くとすごい数のお宝物件がポータルサイトに眠っているように思えてしまいますが、なんて事はございません。

 

それだけの数の物件を見てるからです。

 

不動産の評価は様々な項目を確認しないとならないので、ある程度のフィルタリングはできますが、結局は一つ一つ目で確認するしか今のところありませんので、とにかく数をこなすしかありません。(過去はキャプチャ破りとかしてクローリングしてました)

私の場合はアルバイトの方に定期的にポータルサイトやレインズを総なめしてもらっています。

10,000件ある物件をフィルターで200件に絞り、さらにその200件を目視で確認して、10件に絞ってもらっています。

さらにそれを私がチェックし実際に内見する物件は月に1,2件程度になります。

数字で書くと非常に大変そうに思いますが、慣れている方ですと大体2,3時間程度で終わる作業になるかと思います。

サラリーマンをやられている方でも時間さえ使えば、必ず物件を仕入れられるはずなんです。

 

えーっと、

念の為に書きますけど、ポータルサイト上で利回り12%以上~とか検索してませんよね?

この検索に引っかかってくる物件は瞬時に蒸発するか、何かしらの問題を抱えている物件のどちらかです。

検索するだけで良い物件が探せるんなら、アナタじゃない誰かがとっくに買ってます。

 

探すなら、業者がテキトーにさばいている物件です。

例えば、こんなスペックの物件も実際にオープンで転がってました。(※スペックはちょっといじってます。)

 

  • 築25年鉄骨造/土地200平米/建物360平米/60/200%/再建築可/7400万円/利回り9%/西武池袋線 練馬駅 徒歩8分
  • 売土地 古家付き/土地165平米/60/200/再建築可/3700万/京浜東北線 蕨駅 徒歩10分

 

 

どちらも記載した情報で利回りだけをみて購入をすると言う事はないでしょう。ですが、赤字部分に注目してよくよく調査してみると、

 

前者は家賃下げ過ぎで利回りが出ていない。 ←宅建番号1番

後者は実は古屋では無く、築25年の木造が建ってましたw ←物件から遠方の業者

 

ということが実際にございました。

業者も人間なのでテキトーにさばいている物件は必ずありますので、楽するのはやめましょう。

物件の価格査定を業者がするのではなく、あなた自身で行うことが出来れば、自然と良い物件にぶつかるはずです。

 

③不動産仲介業者からの紹介

これは一番物件が飛んできそうなんですが、仲良くなるまでがまぁ大変です。

仲介業者さんは転がしてなんぼですので、利益が出る出ないは関係ありません。

むしろ社内ルール外で仲介できないんだけどたまたま仕入れてしまった、なんていう物件を担当と直ゴニョニョ・・・

挨拶代わりに仲介手数料6%出します!

なんてやってましたが、効率悪くてそんなに手を出しておりませんw

いい業者がいたらむしろ紹介してくださいw

 

ちなみに、、、たまーにいらっしゃいますが、業者を紹介してくださいという方。

あなたと私はライバルですので、私が業者を紹介したからと言って、絶対に良い物件はあなたに流れてきません。

ちゃんと考えて行動しましょうw ( ´∀`)オマエモナー

 

さて、今回は完全に私の買っている物件の話でしたが、全く参考になんなかったんじゃないでしょうか?w

でもサラリーマンの方でも、これくらいはこなさないとライバルはもっともっと努力してますので、そもそも参入しちゃダメですからね(;´・ω・)

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です