どもヤマちゃんです。

うちのブログ、結構な家賃年収の方が結構数占めているようなので、基本的にマニアック路線で進もうと思いますw

最近、地方を中心に不動産の価格が本格的に下がってきましたね。

買い場はまだかなぁ~と焦る気持ちはわかります。私も買いたいですw

 

 

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金融機関の物件評価の掛け数も軒並み厳しくなってるようですので、ここで焦って買ってしまい、担保不足で次に行けないよ~なんて事にならないよう、まだ余力をたっぷりにしておいて良い場面だと思います。

マクロ的な大事件でも起こらない限りは間違いなく、もっと物件価格は下がります。

明確な理由の一つとしては業者の損切り、投げ売りがまだ始まっておりません。

 

 

業者は基本的には短期決戦です。

我々投資家は不動産を10年20年など長期で仕入れることが出来ますが、業者さんは長期で借りることは難しく、数ヶ月~の短い期間で物件を仕入れ、売りさばいております。

短期決戦はみんなが買いたい病にかかっている時には効率的に利益を上げることができます。

が、みんなが買えない状況に陥ると一気に状況が一変します。

 

 

 

 

業者は従業員を抱える性質上、どんな市況でも転売益を出さなくてはいけません。

その為、市況が変化する場面で無理な仕入、無理な出口設定が発生します。

例えば、新築投資では投資家なら8%の物件を6%で売りますが、業者は6%の物件を4%で売りますw

 

 

 

投資家ならば6%の物件なんて間違いなく買いませんし、物件が下がるまで待つでしょう。

ですが、従業員など多額の固定費を抱える場合、ギリギリであっても常に利益をとりにいかなければならないわけです。

業者が転売目的で仕入れた不動産の売れ残りは金融機関から棚卸しの滞留とみなされ、マイナス評価になりますので損切り投げ売りが実施されます。

そして、これが本格的に始まるのは決算期直前です。

すでに三タメは業務停止的な扱いを受けてますがw

 

ですので、これから決算期に向けてどんどんと物件価格が下がっていくでしょうし、その次の決算期も同じように右肩下がり傾向の可能性が高いと予想します。

 

 

 

ちなみに今までは助かってたかと思いますが、右肩下がりの相場において、「相対的に安いから」という理由で買うと間違いなく失敗します。

今まではインカムそこそこの物件でもキャピタルが横ばいもしくは上がったので、利益が出ていたわけです。

これからはキャピタルはほぼ下げと思って購入するか、立地を厳選するかしないと間違いなく、出口で負けてしまうでしょう。

生半可なインカムでは危ないよ。ということです。

 

 

なので、「相対的に安いから」と曖昧な評価をするのではなく、

 

この利回りなら〇年で回収できる

 

〇年で土地値になる(土地値も絶対ではないですが)

 

という絶対的な評価、シミュレーションをしっかりと行った上で不動産に資金投入すれば良いかと思います。

 

 

 

でも、シミュレーションがちゃんとできているのか不安だ…

 

そんなあなたに、

 

ヤマちゃん、ばらすーしーのシミュレーションソフトを開発しました!!

 

 

って、いうのに騙されんように自分で勉強しましょうねw

投資も事業も最後は自己責任ですw

 

※この人はクロかは知りませんが、「詐欺案件 シミュレーション」で画像検索したら出てきたw

 

 

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