旧記事、『ホームステージング』のまとめです。

 

完全素人スタッフでも初めてでこれくらいはやります↓

 

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『インテリアのセンスがありません』とかいう奴はググってパクりましょう。
インテリア好きの主婦の方とかいっぱいいますので、センスが無いならパクりましょうw

 

いいからまずやれー

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ホームステージングの基本

 

まず基本的なホームステージングの目的ですが、

 

何もない部屋に『家具』や『インテリア』という情報を加えて、
この部屋ではどういう生活が出来るのかイメージしてもらい、
『お客様に気分の良い状態で帰ってもらうこと』です。

 

これをイメージしながらやると成約率は全然違いますので、
『内見』を意識しながら設置しましょう。

 

①全部屋にホームステージングをしよう
1Kなら、洋室、キッチン、バス、トイレというようにお客様が内見するであろう全箇所にホームステージングをしましょう。
洋室はステージングするけど、和室はやらないとかはNGです。
お客様の意欲が一気に冷めるので、中途半端なことは絶対にやめましょう。

 

②家具は使い回そう
1件1件ステージングの家具を購入していたら、費用対効果が出ません。まず、家具を使い回せる環境を準備しましょう。
成約した後の家具を保管する為に使っていない管理人室やガレージタイプ駐車場など、雨にあたる心配が無いスペースは無いでしょうか?なければ、エリア最安値のアパートの一室とかw

 

それと一人で作業することが多いと思いますので、大型家具は最大でも分解できるタイプで。(これを守らないと地獄が待ってますw)
成約後には家具を撤収しますので、木部に直接ネジを打ち込んだりしないような使いまわしができる家具に限定しましょう。

 

③大家は出しゃばるな
ここが一番肝になるポイントですが、大家さんは出しゃばらないでくださいw
ホームステージングはこれから内見者が新生活するイメージを手伝っているだけなのです。
内見者の新生活に大家さんは関わりますか?
管理をしっかりとしてコミュニティを作るなら別ですが、中途半端に介入するのは逆効果です。
お手製感たっぷりなPOPとか、ウェルカムボードとか必要ありませんよ!

 

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以上、一番大事なホームステージングのポイントでした。
次回からは少しずつ実践的な部分を書いていきたいと思います。

 

フォーカルポイント

 

今回はフォーカルポイントについてです。
フォーカルポイントとか横文字つけてシャレオツ風にしているのに違和感がありますが、、
フォーカルポイントの詳細は以下。。
本当はこんな部屋作りたいなぁ(;´・ω・)
というお話。

 

これは非常に重要なポイントで、特に狭~い日本の賃貸住宅において、お客様の視線誘導するか。これだけで部屋が狭く感じるのか、広く感じるのかが変わってきます。

例えばリビングで図のように装飾すると広く感じるのはどれでしょうか?

<A>
a

<B>
b

<C>
c

実生活上はAの方もいるかもしれませんね。
ですが、正解はBです。
BはAに比べて、より壁側に視線が送られます。
ドアを開けた直後どこまで視線を飛ばすのか?ここがポイントです。
また内見する際の動線がBは広いので、より部屋を広く感じます。

 

例えばCのように動線を狭くする、また塞いでしますと部屋を広く感じません。
部屋を歩くことでも人間は空間を認識しますので、特に1R,1Kなどの部屋に家具を配置しすぎることは禁物です。
極論言うとリビングテーブルでは無く、デザイン照明とかを対角におくとさらに視野は広がります。
さらに言うとウォールステッカーやピクチャを利用して、壁や天井近くに視線誘導するとよりベターです。

 

図1

リビングの場合はボリューム不足になるので、そんなことはしませんが、狭小部屋ならフォーカルポイントを対角に置くのも良いでしょう。

フォーカルポイントには色や形、質感など特に目に付くものを配置するとより効果的ですので、リサイクルショップなどで面白い家具を探してみるのも良いかもしれませんね。

ホームステージングの照明

ホームステージング第3弾『照明』です。

 

今回はホームステージングで必要になるであろう簡単なポイントだけ書いていきたいと思います。
一言、照明と言っても多くの種類があります。

 

ホームステージングで使用するであろう照明は主に以下の4種類。
①シーリングライト
②シーリングスポット
③ペンダントライト
④スタンドライト

 

その他の種類はこちら↓↓↓

 

①シーリングライト
賃貸住宅でよく見るUFO型のやつです。
ホームステージングで使用する場合は、あまり目立たせたくない場合に使用します。
天井高が低い、部屋が極端に狭い、ローゼットの数が多い(シーリングを付けられる場所のこと)など。

 

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②シーリングスポット
ホームステージングでは主力となる照明です。
これがあるかないかだけでも、部屋の雰囲気はガラッと変わります。
天井が低いところでも活躍できますし、ペンダントライトと比べて動線の邪魔にもなりません。
部屋の広さによって、3灯、4灯、6灯と使い分けると良いです(‘ω’)ノ

 

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③ペンダントライト
天井からぶら下がったタイプの照明です。
空間の雰囲気づくり、フォーカルポイントに使用することが多いです。
動線やボリュームに注意すれば、これだけで十分なアクセントになります。

 

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④スタンドライト
自立型の照明です。ソファやディスプレイのサブとして配置することが多いです。
アクセントクロスやエコカラットを貼った壁の付近に置くと、陰影ができてより雰囲気が良くなります。

 

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これらに『電球色』の電球を付けて配置してください。
これからは調光から調色もできるLEDも標準的になってきてますので、変わってくるかもしれませんね。

 

『電球色』とは↓↓↓

 

 

『電球色』は日常で使っている方はまだまだ少数派だと思いますが、生活感が出ないですし、雰囲気は圧倒的に良いです。
ちなみに多少のクロス汚れや床の傷なども見えにくくなるという大家さんにはとっても優しい光ですw
照明はとても奥が深いですが、一気に雰囲気作りが面白くなると思いますので、是非トライしてみてください(‘ω’)ノ

 

ウィンドウトリートメント

 

相変わらずの横文字ですが、ようは窓まわりの装飾についてです。
はっきり言って、自分はこのウィンドウトリートメントが一番苦手です( ;∀;)
なぜなら、ウィンドウトリートメントをホームステージングに当てはめようとすると、
選択肢がほとんどないので、専門的な知識が全く向上しないからでありますw

 

ウィンドウトリートメントというと、
ローマンシェード、ロールスクリーン、プリーツスクリーン、パネルスクリーン、
ベネシャンブラインド、ウッドブラインド、バーチカルブラインド、、、、

 

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と多数あるんですが、ホームステージングでは、
色んな現場で利用できる汎用性や予算が最重要視される為、、
カーテン の残念ながら1択です(;´・ω・)

 

本当は改善したい。。上手なやり方キボンヌw
賃貸住宅や中古分譲住宅ではカーテンレールが標準ですので、
その時点でスクリーンの導入とかは厳しいのです( ;∀;)

 

また、たかが布切れなんですが、入れるとなると全体の予算の10%~20%を占めるので、

結構ここをこだわってしまうと価格にもろ跳ねて来てしまいますので、

ほぼびっくりカーテンかニトリしか使えない。。

 

その上、寸法は現場ごとに違うときたもんだからm
当社も在庫の中で一番カーテンが品数が多く、
ボンビー並みに厄介な存在。

 

mig 〇〇社長さん~ついていくのねん☆

ブログの頭からネガティブになっているので、だんだん嫌になってきましたが、

このウィンドウトリートメントの効果は、絶大です!!
・建物周辺に問題がある場合    
・建物古く窓まわりが汚い場合 
前者は全面が交通量の多い道路であるとか、隣家との距離1mとか、隣家がボロボロとか外部情報をシャットアウトという効果。物件自体はとてもいいのに隣家が今にも崩れそうだと、眺望劣悪ということでその物件自体に悪い印象を与えかねません。

 

一方、後者は部屋はリフォームしてとても綺麗なのに決まらないケース。
リノベーションレベルのリフォームしたのに窓回りが絶望的に弱く、決まらないという築古が通る宿命なやつですw
カバー工法はコスト高で窓はなかなか改善できないのですが、ここをホームステージングで補おうということです。
どちらにも言えることですが、、
汚いものには蓋をする。。。

 

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というやや詐欺のようなお話です(´゚д゚`)イインカナコンナコトイッテ

言い過ぎるとどっかから怒られそうなので、今回はそろそろ止めときますw

窓回りのリフォームってなんか上手いやり方あればこんなことを言う必要もないんだけどなぁ~

壁装飾

うっすヤマちゃんです。
今回は事例紹介ちょい出ししつつ、ホームステージング第5弾ということで壁装飾について書いていきたいと思います。

この壁装飾、特に狭小の日本住宅では視線誘導として非常に有効と感じております。視線誘導っていうとマジシャンみたいなすんげぇ話に聞こえますが、自然と遠いところばかりに視線が行くように、装飾しましょうねということです。お客様の内見イメージつつ、天井や壁など部屋全体に視線が送られるように色を使っていきましょう。

ちょうど知り合いのオーナーさんの現場をやっていたので、これを交えて書き殴っていきたいと思います。

おそらく当ブログをオーナー様もご覧になっていると思いますので、気持ちぼかして記載しますが、
JR内房線某駅 徒歩9分 新築1K家賃4万~ というスペック。
おそらくこれまで扱った物件の中で5本の指に入るザ・田舎w
帰りにショートゴルフによったらそれはもう広いコースでしたw

正直、ワタクシもビビりながらステージングしておりました

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※物件写真はイメージです。

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仕上がりはこんなもんです。家具はあまり置きません。

結論的には5月末頃から募集を始め、よりにもよって地方単身閑散期の3ヵ月、全16室中、15室が埋まり満室まで残り1室まで迫ってます。そろそろ秋入居も動く頃ですので、この1,2週間程度で満室になっている事でしょう(=゚ω゚)ノ

話を戻しますが、ホームステージングの壁装飾。
おそらく通常のホームステージング業者さんはあんまりやらないと思います。

なぜなら、、

「壁紙を破損する恐れがあるから」

です。完全に自分がオーナーだからやってしまえの発想ですw

でもね、日本の狭小住宅において、壁を装飾しないっていう選択肢はプラン上、本当はありえないと思うんですよ。ただでさえ狭いんですから、壁や天井にどんどん視線を飛ばして欲しいはずなんですが、破損してしまうという理由で、やっていない業者さんが殆どなんじゃないでしょうか?
やって、ピクチャーレールからワイヤー吊るすぐらいですかね。

私は堂々とピン穴開けちゃいます。そして終わったら水性塗料で埋めますw
穴を開けた本人も気づかないぐらいになりますので、ピン穴の1つや2つ開けても全然大丈夫ですw

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そうだったんか・・・

①ウォールステッカー
100円均一でもおなじみウォールステッカーです。
着脱が簡単なシールみたいなやつで、最も気軽に使いやすいです。リペアの必要もございません。単価が安いので、私はほとんどつけっぱなしで引き渡ししてます。入居者に「嫌なら剥がしてね」と一言言うだけです。
Amazonに中国産がいっぱいありますが、保存状況がひどく使えないものが多いので、お気を付けくださいw

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②ファブリックパネル
ここら辺から業者は使ってないのかな?ファブリックパネルです。
私はアクセントクロスの代わりに大きなサイズのものを使ったりします。
こいつはピンどめが必要なんですが、ピン穴は外し終わった後に水性塗料で埋めればまず穴はわかりません。

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③額縁
皆さんご存知、絵とか飾るときのアレです。ファブリックパネルよりやや重量がありますがこいつもピンどめが可能です。IKEAでは額縁+フェイクグリーンとかで演出したりしてますね。
今回のオーナー様の物件でも採用してますw
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壁装飾する際の注意点ですがピン穴をあける位置は、

・下地部分を避ける
・柄物やアクセントクロス避ける
・白クロス凹凸の凹の部分に刺すとより穴がわかりにくくベター

ピン穴だけ初めはドキドキしますが、ご自分の物件なら大丈夫ですから、是非やってみてください。
お持ちの狭小住宅のステージングは家具はあまり置かず、カーテンや壁でカラーリングしてあげましょう(=゚ω゚)ノ

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