どうもヤマちゃんです。
皆様、今年の繁忙期はいかがお過ごしでしょうか?

 

ステージャーさんは繁忙期なので、隣でヒィヒィ言っておりますが、
ワタクシはシェアハウスの客付けがほぼ終わったので、

 

超絶暇です(=゚ω゚)ノ

 

ワタクシ突然やることが無くなってしまうと、常に新しいことをやりたくなってしまうマグロのような精神を持っていると自覚していますが、REINSとか業者メールとかちょこちょこチェックする、職業病が発症中でございますヾ(≧▽≦)ノ

 

SE自体のマグロ先輩、今どうしているかな( ゚Д゚)

 

ただ困ったことに、多くの専業大家の成功事例の発表とか聞いてしまっているので、
もはや普通物件には全く面白味を感じなくなってしまっておりますw

 

区分40%とか
新築RC11%とか
シェアハウス30%とか
キャピタル2倍とか

 

こういう事例ばっかり発表されると、こっちもそれなりにモテ事例を準備しないと肩身が狭くなってくるってもんです( ;∀;)

そんなこと考えながら、最近どんなのを見ているのかちょっと紹介します。

 

・お菓子工場
社宅付きお菓子工場の跡地。
トランクルームとテナントとシェアハウスをすべてこの1物件にコンパクトに納めました♪

 

 

・長屋マンション
共同住宅のくせに長屋の如く隣の建物とくっついているというやんちゃ物件
増築、建ぺい、容積オーバーなんて標準装備。絶賛越境中♪

 

 

・火事ホテル
元々ホテルだった一部屋に火災が発生し、閉鎖したホテル。
告知事項もばっちりついて、物確行って諦めて帰ってきた人が続出中w

 

 

どれも面白そうだw
利回りはもちろんのこと、ネタたっぷりで美味しそうですw

いつか痛い目見ると思います。

誰もやりたくない物件こそ、宝になると思っているので、まぁできるところから手を付けていこうと思います。
トランクルーム自主管理とか面白そうなんだよねw

 

わずかながらいるであろうブログ読者の方に勘違いしてほしくないので、

ちょっとだけ真面目な話をしますが、ファンキー物件は高利回りでも実は美味しくないということが多々あります。

良くあるのが、築古RC、築古S造の利回り15%~20%の高利回り物件。

 

 

一見、利回り20%とか聞くと、凄い!って思うじゃないですか?

こういう物件、実は都内でもごろごろ転がってます。

理由は、この手の物件は出口が非常に難しいので、高利回りなんです。

この手の物件を購入するにはアパートローンなどはもちろん使えません。

その為、利回り20%近くあっても事業性で借りるので融資期間も短く、CFは希薄。

インカム的にはあまり美味しくありません。

 

 

その上、出口は更地しかないので、朽ち果てた後に更地にするんですが、解体コストが物件価格の20~50%かかるため、

インカム+キャピタルが土地値に落ち着くまで、実は数年かかります。

 

 

つまり利回り20%とか書いてあるんですが、

実はそれに解体コストが50%乗っかってくるため、

解体コストを含めると利回り13%程度の物件だったりします。

 

 

利回り13%の物件を期間10年2%の融資で引っ張るとどうなるか。

修繕費とか考えるとまぁ地獄でしょうね(*_*)

もうこうなったら、あらゆる箇所ををぶっ壊して、保険…

 

 

ワタクシの感覚ですが、15年は運営できる建物じゃないとやる気起きないです。

 

繰り返しですが、利回り20%の堅固物件は一見、美味しそうに見えますが、

購入時には隠れた含み損がある状態で購入することになってます。

出口を見ると美味しくない物件も沢山あるので、お気をつけて下さいませ(=゚ω゚)ノ

 

あと一言、

 

Twitterにて、

って、言っておりますので、いつでもどうぞw

ではではー

 

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