またまたブログ更新を怠っておりました、山井ダイスケです(;´Д`)

気づいたら、もうすぐ半年過ぎてしまいますね。

 

ワタクシ今期はご縁が無いのか、いまだ物件購入しておりませんw

 

そろそろ買いたい病にかかってしまう気もしますが、物件購入なんてタイミング次第でケチャップみたいにいきなりドバドバでるもんです。

自分の目線を変えずに、ブレずにやっていこうと思います。

 

 

さて、本日はTwitterでちょっぴり話題になりましたが、

 

 

管理業をされている上野さんが空室対策として大家が洗剤とティッシュをプレゼントするという投稿から、色々な討論を経た結果、肉欲さんにPOP大家さんが盛大にdisられることにw

 

 

経緯はTwitterを追って頂ければと思いますので割愛しますが、この「大家」「内見者」のギャップ。

 

私も初めは良くわからずに、客付けに関しても偉大な先輩大家さんの言うことを素直に聞き入れ、あの手この手をやっておりましたw

私は2011年から不動産投資を始めましたが、当時は客付けに関する本なんてそんなにありませんでしたから、

 

「毎週に内見数確認の電話しろ!業者にプレッシャーをかけろ!」

「オーナー自己紹介用のマイソクだ!いかに出来る奴がアピールするんだ!キラキラだ!」

「缶コーヒーだ!いや、カップラーメンだ!」

 

と、実際に費用対効果あんの?と思うような、空室対策が勝手気ままに出回っておりましたw

ちょうどアクセントクロスが流行ったり、ホームステージングの前身であるドレスアップなんかもこの時期でしたね。

※カップラーメンは今でも効果があるようですw

 

 

不動産投資をいろいろと勉強していく中で、たくさんのことを先輩大家さん達から学ばせて頂きましたが、

 

「内見者はどうやって入居を決めるのか?」

 

ここについては先輩大家の間でも意見が分かれてました。不動産賃貸業の一番根っこの部分なんですが、誰と話をしても意見がまとまらないブラックBOXだったんです。

 

なぜこの部分だけ意見がバラバラだったのか?

 

振り返るとなんとなくわかる気もします。

 

今でこそ、さまざまな市況データが出ておりますが、1,2年で店長が変わっていくこの業界。業者もおよそ感覚ではわかっているんでしょうが、どういう設備が費用対効果があるのか?

 

明確に説明できる人がほとんどいなかったんだと思います。

 

当時、新築計画を進めていた際にもどういう新築を建てるべきか10社ほどにヒヤリング巡業しましたが、不動産業者も各社に言っていることは見事にバラバラ。

 

そんな情報が業者からいろんな話が大家さん達にフィードバックされるわけですから、十人十色になってしまうわけです。

当時このブラックBOXを知る為に、

BOTを駆使して、S〇〇MOやH〇〇E’Sから統計データを引っこ抜いたりもしましたが、募集物件でのデータはゴミ情報も混じっているので、まぁあてになりません。

 

結局、誰でも雇ってくれそうな客付業者に入社して、潜入調査をするという選択をし、

お客様がどうやってに来店し、どう誘導されて内見する物件を決め、どうクロージングされるのか?

 

この目で見に行くことにしました。

 

 

私が入社したのはホントに誰でも雇ってくれそうな客付業者でしたから、

 

オーナーが挨拶に帰ったのち「糞物件だから捨てとけ」とのゲラポイ

「単価安い物件なんて登録すんな」という売上第一主義

「オーナーなんかに名刺渡してたら、名刺が足りなくなるから」

 

という The 客付業者w

 

アルバイトの分際で地主訪問やら物上も経験させて頂き、今では本当に感謝ですw アルバイトがやっていい領域を超えてると思うんだけどw

 

 

そんな経験から、大家としてどういう立ち位置が好ましいのか?

というのを一つ突き詰めたカタチとして、現在は客付業者へ営業せずにホームステージングして成約率を上げているわけですが、そもそも入居者が持っている大家さんのイメージって、

 

     

 

こんなんですw

 

大半の内見者は賃貸物件を管理しているのは管理会社だという先入観がありますので、POPやウェルカムボードで「大家」がいきなり登場するとビビってしまいます。

 

「大家」って言われると大抵は高齢者を想像しますし、相手が個人とわかると、

 

トラブルに巻き込まれないかな?

敷金ちゃんと返ってくるのかな?

 

と、申込をする前にこんな妄想までするお客様もいるほどです。

大体の大家はほぼイメージ通りでしたけどw

 

この話も統計取っているわけではないので、主観的な意見になってはしまいますが、

 

・大家という「おそらく」高齢者であろう個人

・会社という「おそらく」しっかりした組織

 

この先入観はどっちが良いのか?

これは比べるまでもないかなと思います。

 

 

自主管理を推進している本も増えましたが、まだまだ大家が直接やりとりするのはマイナーですから、なるべく大家臭を消すというやり方がベターというのが、私の結論ですね。

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