山井ダイスケです。

以下、イベント受付中です。

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以下のイベントを現在受付中です。

2019/10/19 (土) 13:00~21:00 情報交換会&懇親会 in池袋 30名 ※残席わずか

<参加条件>
・会員からのご紹介もしくは山井との個別面談
・不動産投資をすでにされており、これについて人前で発表できる方
(会員の全員がやっていることなので、ご理解ください)

 

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さて、今回は不動産投資ブログらしく、最近、私が進めているシェアハウス事業についてです。

 

かぼちゃのせいでかなり印象が悪くなっておりますが、自分のやっているエリアはまだまだ満室なのに週に2,3件は問い合わせが来ます。

 

これからも都内では低所得者層は増えると考えておりますので、まだまだシェアハウスの需要はあるんじゃないかと思ってます。

 

以下、2017年に購入したシェアハウスの簡単なスペックとお写真です。

 

江戸川区 JR総武線 徒歩10分

木造2階建 築25年 1000万円

リフォーム込み net利回り 20%

 

Before

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写真だけじゃなく、実際も傾いてますw

 

After

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シェアハウス~『管理編』~

 

そもそも、多くの不動産投資家はシェアハウスに対して、まだまだ間違った認識を持っています。

 

アパマンに比べて、稼働率が悪いし、ランニングコストがかかる

 

コレ、間違いです(。-`ω´-)キッパリ!!

 

このランニングコストが高いという話、これはシェアハウスの業者の管理手数料が高いということ。
通常の賃貸であれば、3~5%や1戸1,000円とかが相場なのに対して、シェアハウスの管理手数料の相場は15%~20%。この管理手数料の差が「ランニングコストがかかる」という認識になるんだと思います。

 

これってあくまで

「業者が提示している」管理手数料なんですよね。

両方とも自主管理した場合にどれだけコストと時間がかかるんでしょうか?
シェアハウスと通常の賃貸物件におけるランニングコスト差ですが、以下のような点が挙げられます。

 

・管理コスト
  集金管理、請求書の作成
  電話対応の増加
(シェア:3ヵ月1回 賃貸:年1回)
  入退去対応の増加
(シェア:入居期間1年 賃貸:入居期間4年)
  週1回の室内清掃
  備品購入、備品管理

 

上記のように確かに管理コストは賃貸に比べ、シェアの方が手間がかかってます。が、募集コストや修繕コストを含めてみる全体で見るとどうでしょうか?以下、私の感覚です。

 

<前提条件>
スタッフ  :時給1,200円
賃貸 :5万×4戸 (20㎡)
シェアハウス:4万×5戸 (8㎡)

 

<賃貸の場合>
管理コスト:年間12時間= 14,400円
募集コスト:AD150/入居期間3年= 100,000円
修繕コスト:4,000円/平米/入居期間3年=106,666円
合計 221,066円

 

<シェアハウスの場合>
管理コスト:(月6時間+清掃費)*12=(7,200+5,000)*12= 146,400円
募集コスト:(広告費+人件費)/入居期間1年=(4,000+8,400)×5=62,000円
修繕コスト:人件費3時間(清掃及びクロスメイクのみ)/入居期間1年=3,600×5=18,000円
合計 226,400円

 

もちろんシェアハウスの場合、使用する電化製品が多かったりするので、交換コストなども考えなければならないとは思いますが、それを考慮しても賃貸と比べて、どうでしょうか?

 

・・・あまり変わらないように見えてきませんか?

 

シェアハウスは水回りなどが集約されている、日々清掃している為、修繕コストがほとんど不要ですが、賃貸物件ですと原状回復費用がより多くかかってきます。

 

また、賃貸物件ではSUUMOもHOME’Sも一般オーナーは利用できません。
一方でシェアハウスはその制限は全くありませんので、募集ははっきり言って賃貸よりも楽ですね。

募集については契約含めて、細かい部分になるのでどこかのタイミングでまとめて書こうと思います。

細かな部分で異論があるかと思いますが、実際やってみるとこんなもんです(=゚ω゚)ノ

 

シェアハウス~『募集編』~

 

シェアハウスの募集は難しそうという都市伝説。
初めてのシェアハウスでも5戸が2週間で埋まりましたがな(=゚ω゚)ノ
しつこいようですが、何をするにもとりあえずやってみればわかりますw

 

通常の賃貸では、賃貸仲介店がSUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトを通じて、客引きするのが一般的です。
ウチコミやジモティーなど大家が直接募集できる媒体もありますが、まだまだ認知度が低く、客引きに関しては大家は圧倒的に不利です。

 

大家が弱小なので、AD200,300とかどんどんと募集コストを一方的に上げられてしまうというカオス( ;∀;)

 

一方、シェアハウスでは大家も業者も横並びに掲載できます。
仕組さえしっかり理解していれば、どんなに頑張っても月給与20万強の奴と1棟あたり月収入20万でストックできる奴とではモチベーションは圧倒的に違いますから、業者など恐るるに足らずです。

 

私服で客付けなんてしてる奴なんかに負けるかいw

 

募集媒体など仕組みについては、、、
この方が上手くまとめてくれてますのでこちらをご参照w

 

 

「自分で客付けするのは面倒だ」という方はもう業者に任せるしかないですね( ;∀;)
仕入れが良ければ丸投げでももちろん良いですが。。
シェアハウスでは内見せずに決まるケースもかなりあるので、賃貸に比べたら楽ちんなんですけどね。

実際、シェアハウスの稼働率は99%以上で推移しております。

 

以下、フローです。

 

<シェアハウス募集の流れ~外国人、地方上京ver~>
1.ポータルサイト掲載
2.お問い合わせ
3.入居申込、契約内容の説明
4.契約書等の郵送
5.引き渡し、ハウスルール説明、入居

 

外国人や地方から上京してくる方ははっきり言って、内見なんて出来ません。
ですので、電話で詳しくハウスルールなど説明して郵送で契約します。
直接契約なら重要事項説明は不要です。

 

鍵を引き渡す際に初めてお会いするわけなので、1回の現地対応のみ。
これだけで年間40万も頂けるんですから、それぐらいやれや(੭ु´・ω・`)੭ु⁾⁾

 

今後、定期借家での電子契約が認められれば、郵送すら不要。
店子と直接で普通賃貸借なら現在でも電子契約は可。仲介なら更新時からは可。
定期借家で電子契約はよщ(゚Д゚щ)カモーン

 

こういうノウハウは細かすぎるから、ブログでは書きづらいですねw

 

シェアハウス~『備品管理編』~

 

シェアハウスでは、キッチン、お風呂、トイレを共同使用しますので、清掃用具などの消耗品は日々補充しなければなりません。

そんなん手間かかって仕方ないわ~と思ったそこのアナタ。
いつも忙しいアナタにそんなお手間はかけさせません。

↓こいつです↓

 

Amazon定期おトク便
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このサービスは商品を定期的に郵送してくれるサービスで、何ヵ月毎などの個別指定もできます。

例えば、

 

トイレペーパー   1ヵ月毎
クイックルワイパー 3ヵ月毎
消臭剤       半年毎

 

などなど

ハウスの人数に合わせて最初に設定してあげれば、OK。

受け取りはハウスに管理人を設けてますので、お任せ。
備品が過不足も管理人より連絡が来ますので、そこで調整してます。

 

はい、備品管理は以上ですw
短いですwそれだけ難しくないってこと。

 

こんなんで管理費15%とかナンセンスやん( ;∀;)

 

シェアハウス~『清掃編』~

 

シェアハウスの清掃、清掃業者に依頼していませんか?

 

私のシェアハウスでは入居者の1名を管理人として、運営しています。

 

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業者では無く、管理人とするメリットは主に3点ほど。

 

・清掃以外にも点検や備品の受け取りなども依頼できる
・現地で起こっていることを生の声で知ることができる
・業者に依頼するよりも低コスト

 

もちろん、人によって作業レベルのムラがありますが、細かな指示が出来るのは業者ではなかなかできません。
また管理人方式は入居者との距離が近くなるのでクレームなどもすぐきますが、これは一方でハウスの改善する上ではとても有効です。

 

『社宅再生』でもこのノウハウは活用しており、10人ごとに1人を管理人としてハウス内の状況を把握してます。

 

 

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