山井ダイスケです。

大家さんが集まる勉強会を開催中です。

参加者の半数以上は専業大家ですので、本気で不動産投資をやられている方、是非情報交換しましょう。

以下、イベント受付中です。

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以下のイベントを現在受付中です。

2019/10/19 (土) 13:00~21:00 情報交換会&懇親会 in池袋 30名 ※残席わずか

<参加条件>
・会員からのご紹介もしくは山井との個別面談
・不動産投資をすでにされており、これについて人前で発表できる方
(会員の全員がやっていることなので、ご理解ください)

 

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今回はホームステージングの実録から。
私がホームステージング事業をやっていくきっかけになったお話です。

 

もともと私は2013年くらいから、自社物件でプロパクリホームステージングを導入しておりました。
2016年頃には本格的にフリーランスのインテリアコーディネーターさんと共に現在の基盤作りをしていたのですが、その最中、知り合いのオーナーさんから1年間空室になっていた部屋をホームステージングして欲しいというご依頼を受けました。

 

当時も自社物件だけで年間30件程度はやっておりましたし、ホームステージングの効果には自信はあったんですが、それでも他人の物件を取り扱うのは少し気が引けました。

ただ、とてもお世話になっている方からのご依頼だったので、ご協力させて頂きたい気持ちもあり、不安8割、期待2割といった心境ながら最終的に依頼を受けることにしました。

概要を聞いてみると、ご依頼して頂いたオーナーさんは売却も視野に入れて家賃下げはせず、ADやペット可などで上手く決めようとされていたのですが、残念ながら1年間空室にしてしまったようでした。

1年間空室って聞いた時には、マジか・・・って正直思いましたがw

 

えぇ、
ここで惨敗してたら、間違いなく別の道に行っていたことでしょうw
とりあえず、依頼を受けてからやったことです↓↓↓

 

現在もホームステージングの依頼を受ける場合にはまず、以下の現状調査をします。

 

 ① 家賃査定は適正か?
(家賃が相場からかけ離れていないかどうか)

 

② 仲介ルートに問題はないか?
(紹介している仲介店の数、ADは適正か?)

 

③ 部屋に問題はないか?
(周辺環境やリフォーム不良などの問題はないか?)

 

①~③まですべて正常ですとそもそもホームステージングをしなくても決まることがあるわけですが、
このケースの場合、①,②には問題なし。←ここがダメだと、依頼を断わることもありますw
③について、複数の問題が重なって入居が決まらないんだろうと想像できました。

 

これがその部屋の間取りです。
ちなみに築年は古い方ですが、都内でそこそこ人気のある家賃がそれなり取れるエリアでした。

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この時点ですでにいくつか問題がありますw

 

このお部屋、ポータルサイトでは住宅設備としてシャンプードレッサー、室内洗濯機置き場、バルコニー付き、バストイレ別など必要なものはそろっていますし、リフォームもしっかりしていてとても綺麗です。

 

だからこそ仲介店も動いているし内見もあるのですが、、現実は1年間も埋まらないのです。

 

細かいところを探していくと沢山出てきそうですが、おそらく内見時にこんな話になったらゲームセットです。

 

「冷蔵庫、どこに置けばいいんでしょうか?」

 

リビングに洗面台があるのもそこそこヤバいけど( ;∀;)

 

そう、この部屋はキッチン周りに冷蔵庫を置くスペースが無いのです。

 

両開きの引き戸の片面を殺せば何とかなりますが、残念ながら玄関入って真正面。

 

入居後、部屋を拝見する機会があったのですが、想定通りそこに冷蔵庫がありましたw

 

 

以下、気づいた部分

 

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実際に現調してみて、私がこの部屋にした評価は、
営業している最中に間取りを評価され始めたら決まらない

 

という結論に至ったわけです。

 

こういう営業トークの補助としての効果はホームステージングがおそらく最強です。

 

こちらが実際の配置図面です。

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こんな写真もステージングですw

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今見ると当時はカメラがしょぼかったので、何ともお恥ずかしい( ;∀;)
あとセンスも。。

 

ちょっぴり解説しますと、

・デットスペースにデスクとコートハンガーを配置し収まり良い空間として見せ、

・洗濯機置き場はのれんで目隠し、

・壁面にウォールステッカーやピクチャで目線を上げさせ、

・キッチンには目立つ赤のラックを配置して給湯器から目線を外し、

・リビングに入ったら奥の洋室へ視線を飛ばすように

・予め引き戸は開けておく

とまぁ、ホームステージングってこんな感じです。

 

これのどこが華やかなんでしょうw

そんなこんなで、

「冷蔵庫、どこに置けばいいんでしょうか?」

っていう話は皆様ももう忘れてしまいましたよね?

内見者もおそらく忘れていたことでしょう。



これって若干、詐欺みたいなお話にも思えますよね?よくお𠮟りも受けます。

でもね本来、冷蔵庫置き場なんて本当に重要な問題でしょうか?

住宅って、ただの空室だと情報が足りないんだと思うんですよ。

だからこそ、ただの空室だと内見時に粗探しが始まってしまうんでしょう。。

ホームステージングとはどうやって間取りを使えばいいのか?

どういう家具が良いのか?

それを提案する。

こういうサービスなのだと思います。

現に家具を買いたいという方も10%程はいらっしゃいますし。

さて最後に問題です。

 

結局この物件、決まるまでどれだけ時間がかかったでしょうか?

 






 

元からの条件変更は無しで、

 

なんと2週間でお申し込みを頂きました!!

私自身が一番驚きましたw

1年間も空いてましたから、オーナー様が追加で仕事くれたのは言うまでもございませんw

 

オーナー様、貴重な経験をありがとうございました。

 

最後に、、

今回の事例で間違った解釈をして欲しくはないのですが、

ホームステージングでは、内見数は大幅には増えません。

ホームステージングは成約率を向上させます。

だからこそ、仲介店さんにも決め物件として案内して頂けるんですよ。

 

まず大事なことは、

① 家賃査定は適正か?
(家賃が相場からかけ離れていないかどうか)

 

② 仲介ルートに問題はないか?
(紹介している仲介店の数、ADは適正か?)

 

③ 部屋に問題はないか?
(周辺環境やリフォーム不良などの問題はないか?)

 

ホームステージングでは③は解決出来ます。

そして費用対効果は非常に高いです。

理にかなっている手法ではありますが、

決して夢のような手法ではございません。

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