山井ダイスケです。

大家さんが集まる勉強会を開催中です。

参加者の半数以上は専業大家ですので、本気で不動産投資をやられている方、是非情報交換しましょう。

以下、イベント受付中です。

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以下のイベントを現在受付中です。

2019/10/19 (土) 13:00~21:00 情報交換会&懇親会 in池袋 30名 ※残席わずか

<参加条件>
・会員からのご紹介もしくは山井との個別面談
・不動産投資をすでにされており、これについて人前で発表できる方
(会員の全員がやっていることなので、ご理解ください)

 

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底地のお話のつづきです。

 

底地買付 その1

 

さて、今回の底地は儲かるという判断で購入しようとしているわけですが、

結論、「安く買って高く売れ!」っていう当たり前のお話で拍子抜けであったかと思います(‘ω’)

これはどんな投資でも当たり前なのですが、底地売買の場合そもそも高確率で安く買いやすいという背景があります。

 

なぜならば、底地売買は売主が地主、もしくは地主の相続人だからです。

 

特に平均寿命が世界第1位の日本では、地主の相続人も高齢であることが多く、

面倒な底地なんてとっとと現金化して有効利用したいというニーズはかなり強いです。

これが共有持分になっていたらなおさらで、早く処分して、現金として使いたい!

 

そんな背景から価格が割れます。

今回も地主の相続人が売主でした。

 

 

実際の底地価格の例ですが、今回の所有権であれば坪100万円、借権割合 70%の土地。

 

100×(1-0.7) × 「単体売買の割引」 というような計算で買付しておりますが、

 

 

まぁこの底地単体売買の割引というのが、まぁいい加減でw

 

相場で0.7、専門業者で0.3、とかなりのブレがありますw  (もちろん、単純に利回りも考えます。)

 

短期決戦が主戦場の業者からすると割引率が高くないと塩漬けリスクを回避できないから当然なのですが、

 

こんな値付けもあるので、こちらも堂々と買付できますw

 

実際に所有権坪100万の土地を坪9万で買付が通りました。 ※無謀ながら通っちゃったんですw

 

これくらいの割引が効くと、底地でもかなりの利回りは出してくれるので、そのまま持っても十分なのですが、

 

底地権の単体価格+借地権の単体価格は 所有権価格を大きく下回りますから、

 

地上げ (借地権を買い取って所有権化)

 

もしくは

 

地下げ (底地権を借地権者に売って、所有権化)

 

によって、権利をまとめると評価が跳ね上がりますから、これが出来ると実に良い投資になってきます。

 

現時点ではタラレバですがwww

 

もちろん、借地非訟になれば労力もとんでもないでしょう。

 

しかしながら、実は底地専門の上場企業もあるほどですので、底地投資は意外と儲かるということもまた事実。

  

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