山井ダイスケです。

大家さんが集まる勉強会を開催中です。

参加者の半数以上は専業大家ですので、本気で不動産投資をやられている方、是非情報交換しましょう。

以下、イベント受付中です。

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以下のイベントを現在受付中です。

2019/10/19 (土) 13:00~21:00 情報交換会&懇親会 in池袋 30名 ※残席わずか

<参加条件>
・会員からのご紹介もしくは山井との個別面談
・不動産投資をすでにされており、これについて人前で発表できる方
(会員の全員がやっていることなので、ご理解ください)

 

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旧耐震RC耐震診断

 

2,3年前に実施した旧耐震RCのリノベーションの話を書いてみたいと思います。

現在はしっかり稼いでくれている物件なのでありがたい限りなんですが、

なかなかハードな物件だったので、思い入れがあります。

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※物件はイメージです。

ワタクシが所有している物件の一つに築50年弱の旧耐震RCがあります。

この物件、家賃が安いこともあって満室稼働でずっと回っていたのですが、メンテナンスコストが段々と増えてきておりました。

RCの耐久性は50年たっても構造体はまだまだ大丈夫なのですが、築3,40年も経つと水道やガスなど、亜鉛めっき鋼管とかに穴が空いてきます。

ワタクシの所有するRCも例外では無く、水漏れガス漏れが頻発し、ついに応急処置では対処が難しくなってきておりました。

 

トドメの一撃はガス管をワンフロア丸々交換しないと駄目だと、ガス会社に宣告され、さてこれからどうしようかなと考えた訳です。

 

まず、頭に浮かんだのは売却と建替。

 

しかし調査をしてみるとこの物件、建築当時と現在の容積率、高度制限などがだいぶ変わっており、この土地に新築建てても今と売上がほとんど変わらないという残念な事実が発覚。

 

売却しようとしても既存不適合ですので、満室稼働している物件を安く売らなくてはならないのはどうも受け入れづらい。。

 

となれば、もっと延命した方が良いのではと考えました。

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そこで、まずは耐震診断をしました。

年数経っている物件に延命処理を行う訳ですがら、せっかく直したのに本体が駄目になっては元も子もありません。

耐震診断は自治体の助成金を利用すると数万円で出来ます。

RCの耐震診断はコンクリート壁をドリルでくり抜いて、コンクリートコアの強度を検査するんですが、結果、この物件はまだまだ大丈夫のご様子。

安全性にも問題ないとの事で、満を持して、朽ち果てるまで延命しようという選択をしたんですが、ここからいくつも想像していなかった事に直面していくのでした。

スラブ下配管

 

リノベーションとか言ってますが、まず検討したのは配管交換工事です。

 

現状は満室ですので、特別リノベーションをする必要は無く、配管交換さえすればそのまま入居を継続頂けるわけです。

 

が、結論としてはリノベーション工事をする羽目になってしまいました( ;∀;)

 

皆さま、スラブ下配管ってご存知でしょうか?

 

現在のマンションやアパートでは、各住居のスラブの上を配管が通っているように設計されています。

 

しかし、旧耐震のマンションなどは天井高をギリギリにして目一杯階数を稼ぐ為、各住居のスラブを貫通し、下の住居の天井に排水管を通すことで勾配を取っていました。

 

これをスラブ下配管と呼びます。

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今回の物件がまさにこれでした。

現在一般的なスラブ上では1区分あたりで修繕ができますが、

スラブ下配管ですと上階の床下階の天井を工事をしなければならず、しかもこれを一斉にやるとなると、縦一列をすべて工事しなければなりません。今回の物件の場合、1Fから5Fまで続けて工事しなければならないので、スケジュールを立てるのも非常に難しい。。

それでもこの物件は満室入居の物件です。
5Fから1Fまでの入居者様の全員に一時的にホテル住まいして貰って、一斉にやってしまう方がコスト的にも合いました。しかしそんな方針で、設備屋さんと現地調査をしていると、最悪なことに、

 

横の住戸にも配管が貫通している事が発覚しました( ;∀;)

 

何で斜め下の住戸のPSに汚水が通ってるのねん!!

図1

赤丸部分がコンクリートに穴が開いている箇所。
電気や給排水の穴だらけ。
昔の現場には、「自由」があったんでしょうw

 

 

 

ちゃんと全部を直すには一回全員に出てもらうしか無いようです( ;∀;)

 

見積もり出来ない。。

 

スラブ下配管ならぬ、スラブ下横配管ということが発覚した当現場。
一斉に工事するには全戸に一時避難が必要という残酷なお話になりました( ;∀;)

 

ここで、初めてリノベーション工事はどうか?
という検討に入りました。

入居者様が退去された後のお部屋です。
物件の立地が良かったのか、この状況でも入居されてました(;゚Д゚)

1

2

 

話を戻しますが、検討前はリノベーション工事って正直お金の無駄だと思っておりました。
何でやっと残債0になった物件に追加で借入金を起こさなきゃならんのかと。

 

しかし、今回のケースでは、

 

・配管交換工事が実施困難

 

・耐震診断の結果が良好

 

・既存不適合で売却も微妙

 

・容積オーバーで建替えると5F→3Fに、新築=既存の家賃収入

 

・実は建替も考慮していたので、全戸定期借家で解約期日も3ヵ月以内にそろえていたw

 

と、延命の方が絶対的に良い状況がそろっていたので、リノベーション工事へ舵を切ることに致しました。

 

となれば、すぐにお見積りです。リノベーション工事とはいえ、全戸リノベーションですので、ほぼ新築w
設計士を入れて施工業者に入札させるか、CM会社がコスト的に安いです。今回は耐震診断していた際に知り合いの設計士さんがすでに入っていましたので、設計はそのまま依頼し、急いで業者にお見積りを依頼しました。
以下、7~8社を相見積もり。

 

①CM会社(コンストラクションマネジメント)
②建築業者(ゼネコン)
③工務店
④付き合いある建築業者(ゼネコン)
⑤付き合いある工務店

 

ここでワタクシ、リノベーション工事のハードルの高さを思い知らされるのです。

okotowariなんと、①~④まで、見事に全滅しました( ;∀;)

①~③については、新築3階建て建つんじゃね?と思うほどのつんでもねーお断り金額を提示されて撃沈。

そしてまさか、④の付き合いのある建築業者さんにもお断りされました。。
完全に想定外です。。

 

断られた理由ですが、
現場打ち合わせで④の付き合いのある建築業者の社長さんに一言、
「これ、壊した方が早くね」と。

そう、リノベーション工事は開けてびっくり玉手箱な事が多くて、割に合わないということを業者様達は経験上知っていたのです。

この後に身をもって知ることになるのですが、旧耐震のリノベーション工事は非常に難易度が高く、ほぼ毎週職人さん達とあーでもない、こーでもないと打ち合わせをしながら進めていくことになります。。

ですので、リノベーション工事の立ち位置は、

 

損しないように見積りをえいやーで出しとけー!
→受注出来たらラッキー

 

程度の扱い。

ワタクシ、新築は結構数やっていたので、業者様からこの扱いされるのは全くの想定外でした( ;∀;)

そんな最中、⑤の付き合いある工務店さんはほぼこちらの言い値でOKを頂けて正直ツイてました。

まさに、救世主でしたw
やっぱ、最後の砦は町の工務店さんっすよ(=゚ω゚)ノ

この会社さんが無かったら、地獄の分離発注とサクラダファミリア化が待っていたことでしょう(;゚Д゚)

融資については、建物調査で融資期間を書き書きして頂ける金融機関様から、「あと20年は持つよ」と調査報告書を書き書きして頂き、期間20年で資金調達。この金融機関は最近叩かれ始めてるので、年内には締まると思ってます( ;∀;)

 

この時点での目論見としては家賃は50%UP、3年弱で資金回収。

 

ここから入居者様に通知を出して数か月後。
満室から全空にし、リノベーション工事が始まるのでした。

 

融資も工務店さんも決定し、これから粛々と作業が進んできます。
旧耐震RCのリノベーション工事は通常のリフォームを何が違うのか?
特に変わっている部分をいくつかお話したいと思います。

イレギュラー対応が多く、毎週定例会をやらなければならないほどでした(;゚Д゚)

 

①配管ルート
スラブを貫通している箇所が多く、既存の配管ルートを利用しなければなりませんでした。
木造ならここら辺は自由なんですが、RCはそうはいきませんでした。
ルートをなるべく生かしつつ間取りを作成し、電気も単2相からなんとか単3相へ切り替え。
水回りを集約することでスラブ上配管に改修しました。

 

②下地がとにかくボロボロ
この物件、木と左官で下地を組んでいたので、解体すると下地がボロボロに。
床はレベラーという液体を流し込んで水平にし、壁を修理した後は継ぎ接ぎだらけ( ;∀;)

 

図1

図2


③天井高が無い
スラブ下配管になっているだけあって、各階のスラブ間の高さ、水回りなど箇所で最も低いところでは2200mm程度しかありませんでした。住居部もスラブ間で2350mm程度。床は直貼りフローリングを貼り、天井は50mmほどのシーリングダウンライトで天井高を約2300mmに仕上げました。

 

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④外構リフォーム
外構部床に特殊なリフォームを施しました。
これは既存のコンクリートをそのままに仕上げられる施工なので、とてもよかったです。

 

図3

旧耐震のリノベに使用した床の特殊工法のご紹介。

グランドインプルーブ

グランドインプルーブ工法とは既存床にパウダー状の塗料を振りかけるように塗装する工法で、型枠の形によってあらゆるデザインを製作することが出来ます。古いコンクリート床にも施工が容易にできます。

石材のように見えますがコレ塗装ですw

コレも、、

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コレも、コレも、、

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全部塗装ですw

写真ではどう見ても塗装には見えませんw
そして塗装なので、既存外構部の形などにも左右されません。
実物を見た感想としては目地がややウソっぽく見えるので、目地が多い細かいデザインは塗装感がややありますが、15cm角以上の大きさでのデザインだと素人には間違いなく石材に見えます。

リノベの手法としてはおススメですね。

一点、デメリットがあるとすれば、高度な塗装技術が必要なのでこの工法を修得している職人さんがかなりレアということぐらいでしょうかw

と、上記が特に思い出深いお話なんですが、共通していることは、

そのままの状態では施工できないことがとにかく多いこと。

職人さんをきっちり抱えている業者さんでないとハードル高いというのもまさにこの部分で、新築みたいにあーしてこーしてと設計したものの、下地の状態や勾配、配管ルートなど制限が非常に多い為、想定ではできないことが多々ありました。

当然に金銭的にも追加の見積もりをもいくつか発生してしまいました。

この物件では予め融資は多めに出しておいたので何とかなりましたが、リノベーション工事をする際は追加があるものだと想定しておいた方が良いでしょうね。

 

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