山井ダイスケです。

大家さんが集まる勉強会を開催中です。

参加者の半数以上は専業大家ですので、本気で不動産投資をやられている方、是非情報交換しましょう。

以下、イベント受付中です。

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以下のイベントを現在受付中です。

2019/10/19 (土) 13:00~21:00 情報交換会&懇親会 in池袋 30名 ※残席わずか

<参加条件>
・会員からのご紹介もしくは山井との個別面談
・不動産投資をすでにされており、これについて人前で発表できる方
(会員の全員がやっていることなので、ご理解ください)

 

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ラッキーなことに先日、築古組の川村組長のシークレットセミナーを受ける機会がありました。

昼から終電まで、ずーっと不動産漬けの一日でしたが、得られるものも多かったです。

 

セミナーの内容を一言でいえば、

 

『不動産投資に裏技なんて無い』

 

というすこぶる熱い講義でした!

 

CF分析、融資、管理、税務、財務など、一連の考え方や実務的な処理まで、とにかく細部まで論じる川村組長。

特に不動産投資のシミュレーションはエアコンが何基、給湯器の何号が何基など、想定される出費は細かいところまで拾っていたので驚きました。

 

 

この不動産投資のシミュレーション。。

不動産投資家の方でも意外とやっていない人もいらっしゃるようで(;^ω^)

 

何年で出口を取れるのか?

最悪いくらまでなら安売りしてもいいのか?

 

数千数億の買い物ですので、最悪ケースを考慮しないと人生変わっちゃいますから、やっていない方がいたのは正直驚きでした。。

以前も高利回りでも買っちゃダメなケースをブログで紹介しましたが、シミュレーションできないとここらへんの判断ができないとおもいます。。

 

数回こなしていれば、どの物件は『買い』で、どの物件は『見送り』なのかは瞬時に判断できると思うので、ここはしっかり勉強しましょう。(※シミュレーションできないなら異常に高利回りのやつを仕入ましょう。)

特に現在は融資期間が渋々なので、耐用年数が残っている物件でないとなかなかCFが出づらいですが、融資が出る物件=収益出ない (CFじゃないですよ!) ということもあり得ますので、出口までシミュレーションできないとちょっとつらい。。

 

ということで、当分は複数回に分けてCF分析について書きたいと思います。

例えば巷でよくあるこんなヤツ。

 

木造新築 利回り8% or 9%の比較

都内ベットタウン想定

返済期間35年 金利1% フルローン

(諸経費は自己資金)

稼働率100% 家賃5年2%下落 売却は収益物件を想定、年2%下落

 

グラフは縦軸は率になっております。

例えば、総額1億の利回り8%であれば、15年で出口含めて2,800万程度の税引き後CFが残ります。

利回り9%であれば、4,100万程度の税引き後CFが残るというグラフです。

売却まで考慮すると利回り1%違うだけでかなりの差がありますね。

 

想定している項目としては、

修繕費/火災保険/地震保険/固都税/管理費/広告手数料/共用清掃費/大規模修繕費/ネット無料/土地調達金利/減価償却(本体80% 住宅設備15% 少額固定資産5%)、法人税30%…etc

これに金利や空室ストレスかけていきます(;^ω^)

長くなりそうので、本日はこんなところで。

 

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