山井ダイスケです。

10/19(土)の勉強会は満席になりましたので、締め切りました。

次回は2020/1/18(土)に開催を予定しております。

ご興味ある方は勉強会が開催される前に不定期のオフ会や面談などお済ませの上でご参加ください。

<参加条件>
・会員からのご紹介もしくは山井との個別面談
・不動産投資をすでにされており、これについて人前で発表できる方
(全会員がやっていることなので、ご理解ください)

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さて、前回のCF分析について書いていきます~と宣言し、細かいところまで書いているのですが、ボリュームが半端なかったw

ですが、よくわからないで経費率xx%とかやっていると気づいたら手元にお金が残らないなんてことにもなりますから、今回はとにかく細かく書いていきますので、お付き合いくださいw

特に初心者の方はシミュレーションがあっているかどうか判断できないと思います。便利ツールに頼るのも良いですが、イレギュラーは不動産投資につきものなので、自分で作れるようになりましょう。

 

1.売上 ←本日はココ

2.支出

3.減価償却(建物価格の算出)

4.税金(個人/法人)

5.CF(キャッシュ・フロー)

6.売却時CF

7.担保評価

8.ストレステスト

9.シミュレーション

(区分マンション/中古1棟/地方1棟/新築1棟/築古戸建/シェアハウス)

 

ということで、第一弾は『売上』です!

売上をなんて家賃を調べて掛け算するだけじゃねーか!

バカにすんじゃねー!

っと、と思ったそこのあなた。

 

毎年の恒例行事として中期計画を金融機関に提出しておりますが、この『売上』がもっともブレてシミュレーションするのが難しいです。特に家賃下落が著しい地域で築古物件の家賃がどこまで下落するのか?

 

あなた、わかりますか?

 

建てておしまいハウスメーカーの30年間家賃下がらないシミュレーションならばいざ知らず、これから数十年間、億単位で借金するわけですから、下落するであろう家賃に目をそむけず、最悪も想定しましょう。

 

 

家賃収入

 

私がおこなっている家賃収入の算出方法は主に3つです。

 

①専有面積×㎡単価×家賃下落率

②各築年ごとの類似物件検索

③業者ヒヤリング

 

どの手法も一長一短ですので、必ずコレが良いかというわけではありませんが、様々な物件を取り扱っているとどこかで使うタイミングはあります。

 

①専有面積×㎡賃料単価

 

もっとも簡易的な手法です。各部屋の専有面積から㎡あたりの賃料相場をかけるというやり方です。

例えば、築5年20㎡の1R6戸、近隣の類似物件の㎡賃料単価が3,000円とすると、

20㎡×6戸×3,000円×12ヶ月 = 4,320,000

と年間の家賃収入を算出します。はい、簡単ですね。

 

この手法は主に物件検索など、とにかくスピードが必要な時に用いる手法です。

 

マイソクに載っている表面利回りは業者の満室想定賃料がおかしかったり、オーナーがとにかく激安賃料で貸していることなどは反映されていません。

これをより正確な家賃に引き直すと、表面利回り8%の物件でも実は7%しか出ないことや、逆に入居者が1巡すれば10%も出ることもあります。

 

あと付け加えるとすれば、㎡賃料単価を意識できるところでしょうか。

㎡賃料単価が1,500円を切るエリアでは家賃に対する修繕費割合が高いため、表面利回りが良くても経費負けするケースがあります。

こういったエリアでは、修繕費を下げるために格安な修繕業者を探す必要があります。

 

簡易的な方法ですので中期家賃をシミュレーションするには精度は低いです。

 

 

②各築年ごとの類似物件検索

 

ポータルサイトを利用し、現時点での類似物件における築年と家賃の関係性をチェックする手法です。

 

例えば、都内某所20㎡の1Kの場合、

築0年20㎡ 81,000円

築3年20㎡ 80,000円

築5年20㎡ 79,500円

築10年20㎡ 79,000円

築15年20㎡ 75,000円

築20年20㎡ 63,000円

築25年20㎡ 62,000円

と、地道にデータを集めます。

 

データ集めにはnifty不動産が便利です。

 

先ほどの手法は㎡賃料単価からの単純な掛け算です。

ですが実際の家賃はエリアや物件の間取りによって、家賃下落率は異なります。

この手法は各築年における類似物件の家賃相場がどのようになっているのかを調べ、シミュレーションに反映し、主に中長期計画に用いる手法です。

実際に物件検索を行うので、競合数や供給過多なロットなどのデータなんかも出てきますし、特にどの築年が底値(これ以上下がらないと想定される家賃)なのかも見えてきます。

例の場合では63,000円から家賃下落が緩やかになり、この前後の家賃帯では顧客が築年をあまり考慮しないと想定されます。つまりしっかりと原状回復リフォームすれば、築古でも63,000円までは家賃は取れる可能性が高いということも言えます。(リノベは別です)

 

ポータルからはこんなグラフが出ます。

実務的には無理な新築プレミアムの残りカスと激安サブリースで築浅が新築家賃を超える闇が見えますw

 

この手法、精度を上げるには可能な限り対象物件に近い物件からデータを取る必要があります。例えば、マンション洋室とアパート和室を比べても意味はありません。ですので、類似物件が少ないファミリータイプなどではシミュレーションに必要なデータが不足することもあります。

また数年後にエリア全体が家賃下落した場合には、想定以上に家賃下落することも忘れてはいけません。

 

③業者ヒヤリング

 

人に頼るという手法ですw

ただし、客付のプロは営業のプロであって、決して賃貸経営のプロではありません。

1店舗だけを100%信じるとまず痛い目にあいますので、注意してください。

この手法は主に新築の家賃設定に用いる手法です。

新築物件はその間取りや設備、また競合物件にも家賃が左右されます。

例えば、3階建ての鉄骨造を計画していたのに、より駅に近い場所に同家賃帯の10階建てのRCが同時期にオープンするとこのRCが埋まるまで、決して客は来ません( ゚д゚ )

 

客付業者は経営のプロではありませんが、

・どれくらいの家賃、ADで新築が成約しているのか?

・人の流れはどうか?繁忙期中にすべて埋まりそうか?

・ライバルの情報。競合と思っていた新築は実は問題物件だったw

などなど、現場の声については一番情報がありますので、繁忙期という短期決戦の新築では心強い味方です。

 

特に新築の設定家賃はそのまま新築の売却価格にも直結しますので、非常に大事なところです。

(6戸の家賃を3,000円下げて、利回り8%で売ると売却価格は270万下がります。) ※詳しくは売却CFの章で

 

 

あかん、、、『売上』すら1発で終わらなかった。。

次回は稼働率と一時金とその他収入…

 

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