山井ダイスケです。

10/19(土)の勉強会は満席になりましたので、締め切りました。

次回は2020/1/18(土)に開催を予定しております。

ご興味ある方は勉強会が開催される前に不定期のオフ会や面談などお済ませの上でご参加ください。

<参加条件>
・会員からのご紹介もしくは山井との個別面談
・不動産投資をすでにされており、これについて人前で発表できる方
(全会員がやっていることなので、ご理解ください)

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前回は最も大事な家賃収入について書きました。

内容自体は至極当然のお話でしたが、実施されていない方は意外と多かったのではないでしょうか?

 

前回算出した家賃収入はあくまで現市況のまま進んだら・・・という前提のもと算出してます。

金融機関はこれに安全率として、バカみたいな空室率と家賃下落のストレスをかけてます。

※ストレステストについては後の章で後述します。

 

さて、不動産賃貸業における『売上』は家賃収入だけではありません。

今回は項目が細かいので、シミュレーション上では考慮しなくても構いません。

実際の収支を細かくみたい場合の参考にしてください。

※ただ読むのはつらいかも(゚Д゚)

 

一時金(敷金/礼金/更新料)

 

敷金

 

敷金は入居者から一時的に預かった預り金、BS上の負債になります。

ですので、『売上』と関係ありません。※使い込んじゃダメですw

ただし、敷金ゼロ礼金ゼロのいわゆるゼロゼロ物件などで預かるハウスクリーニング代は退去時に必ず償却することが決まってますので、もらった時点で雑収入に計上します。

 

礼金

 

こちらは敷金とは異なり、『売上』です。

礼金が取れる物件やエリアはだいぶ少なくなってきましたね。エリアが強く築浅、もしくは広い間取りの物件が対象にはなりますが、シミュレーション上は考慮しなくていいでしょう。

礼金とってもADBKで相殺(゚Д゚)

 

更新料

 

こちらも『売上』です。

管理委託の場合は更新料の1/2が更新手数料としてもっていかれますが、

一方で自主管理で更新契約を自分でやれば、2年に一回100%の更新料が受領できます。

12.5ヶ月/年の家賃収入になりますので、4%ほど売上があがります。

※法定更新して敢えて、入居者に引越しのタイミングを与えず稼働率を上げるという手法もあります。

 

 

その他売上

 

以下の売上はシミュレーション上では考慮しなくて良い項目です。

ですが、実務的には頭に入れておいた方が良い、大事な項目です。

小さな積み上げが大きな財産となりますので、項目だけ押さえておきましょう。

 

 

原状回復費用(借主リフォーム代)

 

原状回復費用も立派な『売上』です。

シミュレーション上は考慮する必要はありませんが、ここが裁けないと不良入居者にあたった際に修繕費が予算オーバーすることもあります。

なお、原状回復ではガイドラインというものが存在します。

 

原状回復ガイドライン

 

このガイドラインに沿った請求は通りやすいですので、しっかりと取れるところは取りましょう。

 

 

ハウスクリーニング代

 

こちらは最も入居者から請求しやすい原状回復費用といえます。

契約の特約事項に㎡あたりいくらかかるのかしっかりと明記しておきましょう。

エイ○ルとかだとハウスクリーニングに1,200円/㎡(税抜)、エアコンクリーニング 10,000円/台(税抜)に設定してます。

ここを多めに設定することによって、無駄な原状回復の争いを回避できます。実費精算じゃありません。

 

鍵交換費用

 

こちらも比較的請求しやすい費用です。

シリンダー交換は自分で行えば、数千円。

ですが、交換費用は25,000円。これも大事な収入源です。

 

少額短期火災保険

 

通常は不動産業者が契約する入居者用の火災(家財)保険です。

少額短期保険募集人の試験に合格し、定款の事業目的に「損害保険代理業」または「少額短期保険の代理業」の記載があれば、大家でも取扱いすることができます。

代理店フィーは保険会社によって異なりますが、10~20%が『売上』となります。

 

家賃保証

 

不動産業者が契約する家賃保証契約です。

宅建業が必須の保証会社が多いですが、大家でも加入できる保証会社もあります。

代理店フィーは10%前後が『売上』となります。

 

 

事務手数料

 

ジモティーやシェアハウスのポータル、自社HPなど、自分で客付したお客様から頂戴する事務手数料です。

初期費用が安すぎるルートで客付する場合、事務手数料を請求しても仲介店を通すよりは格段に安いですので、事務手数料 15,000円(税抜)をしれっと請求してますw

 

 

今回の項目は、各契約によって取れる取れないが不明瞭な部分が多いので、シミュレーション上に考慮する必要ありません。

ただ、実務的には大きな『売上』になることは間違いないです。

一つ一つ拾うと、単身部屋の家賃一ヶ月分の利益なんてが出てしまいますので、しっかりと抑えておきましょう。

 

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