山井ダイスケです。

ブログなんて更新してる暇があったら、今週末の勉強会資料を作っとけって話なのですが、発表を予定していた物件購入が2件ほど流れて、、、正直、萎えてます。

 

萎えてます( ゚Д゚)

 

大事なことなので2度書きました。。

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10/19(土)の勉強会は満席になり、締め切りました。

次回は2020/1/18(土)に開催を予定しております。

ご興味ある方は勉強会が開催される前に不定期のオフ会や面談など、お済ませの上でご参加ください。

<参加条件>
・会員からのご紹介もしくは山井との個別面談
・不動産投資をすでにされており、これについて人前で発表できる方
(全会員がやっていることなので、ご理解ください)

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今回はみんなが大嫌いな『支出』編です。

ここが分からないから「CF率3%ヒャッホー!」って、ありえない利回りで買っちゃう残念な例もあります。。

 

中には、

家賃収入-元金返済=CF    (税引前やしw)

という、とんでもない雑な計算でCF率出している方も普通におりますので、ちゃんと計算しましょう。

 

『支出』

管理費

修繕費

広告手数料

更新手数料

火災保険料/地震保険料

固定資産税/都市計画税・・・その2に記載

登録免許税・・・その2に記載

不動産所得税・・・その2に記載

減価償却・・・その3に記載

 

 

管理費

 

管理の方式は主に3種類。

特に準管理は定義が曖昧なので、契約内容には注意が必要です。ちなみに私は準管理の0%が中心。

 

管理委託・・・電話対応、緊急対応、巡回、集金、修繕などの管理業務全般を行う。管理費は3%〜5%、戸あたり〇〇円という契約もあります。

準管理・・・電話対応だけ!というように一部のみを管理する。修繕や集金などの業務は主に大家が行う。管理費は0%〜2%

自主管理・・・全て大家が管理する。当然ながら管理費0%。

 

準管理でなんで0%なの?ってよく聞かれますが、客付時には取りっぱぐれ無いように専任媒介にしてあげる代わりに管理費は0%にしてます。全戸ホームステージングしてるから成約率が高いので、専任でも即決まりするからできることでもあります。

 

修繕費

 

購入時の建物状態に左右します。築古でメンテされていない物件は多めに見積もりましょう。エリアによってブレがありますが、シミュレーション上は延床面積あたり2,500円/㎡あればどうにかなるでしょう。

※ハウスクリーニングやエアコンクリーニングの費用は入居者から回収できる想定で、算出してます。

 

戸数 ÷ 平均入居年数 × 1戸あたりの専有面積 × 延床面積当たりの修繕費 = 年間想定される修繕費

 

単身・・・平均入居3年

それ以外・・・平均入居4年

 

例えば単身アパート全6戸の1K25㎡の場合、

6戸 ÷ 3年 × 25㎡ × 2500円/㎡ = 125,000 円

 

これを毎年の費用としてシミュレーションします。

 

大規模修繕費

 

防水、外壁、電気設備など修繕項目など、建物によって異なります。

大雑把に計算するのであれば、10年に1度、以下の金額がかかると想定しましょう。

 

木造・軽量鉄骨造・・・5,000円/㎡

重量鉄骨・RC・・・10,000円/㎡

 

厳密に計算するならば、

防水・・・屋根防水、屋上防水、共用床防水

塗装・・・鉄部塗装

外壁・・・外壁塗装

電気設備・・・オートロック、宅配ボックス、キュービクル、給湯器、エアコンなど

大きな修繕費がかかるものについて、㎡数及び台数、耐久年数を考慮して試算します。

※詳細は別章で記載します。

 

広告手数料

 

いわゆるADです。金額は地域によって異なります。

AD100の地域とAD400の地域とを同じ利回りで考えると痛い目にあいますので、ちゃんと情報収集しましょう。

戸数 ÷ 平均入居年数 × AD = 年間の広告手数料

 

更新手数料

 

一般的には更新料の25%〜50%。一律5,000円ってところもあります。

自主管理すればここは抑えられます。

シミュレーション上は無視しても構いません。

 

火災保険料

 

加入するとむしろ収益上がるのではないかという話もありますが、もちろんそこは考慮しませんw

会社にもよりますが、私の場合は以下の金額でみてます。

 

再調達単価 × 延べ床面積 × 保険金額あたりの保険料 = 保険料

 

<再調達価格>

木造  150,000円

軽量鉄骨造 150,000円

重量鉄骨造 180,000円

RC 200,000円

 

<保険金額あたりの保険料>

木造  10円/万円

軽量鉄骨造 5円/万円

重量鉄骨造 3円/万円

RC 3円/万円

 

例えば100㎡の木造の場合、

(150,000円 × 100㎡)÷ 10,000 × 10円/万円 =  15,000円

 

保険金額 :1500 万円

保険料: 15,000円

とシミュレーションしています。

ここは異論はあると思いますが、エリアや特約有無、耐火の有無、支払方法に正確な値は異なりますので、勝手にカスタマイズしてくださいw

 

地震保険料

 

保険金をいくらに設定するかで金額がだいぶ違いますので、こちらも自身のスタンスを決めましょう。私の場合は木造50% 非木造30%で設定しています。

 

<保険金額あたりの保険料>

木造  30円/万円

軽量鉄骨造 20円/万円

重量鉄骨造 15円/万円

RC 15円/万円

 

先程の例の場合、

1500万円 × 50% × 30円/万円 = 22,500円

となります。

 

こちらもエリアや特約有無、支払方法に正確な値は異なりますので、勝手にカスタマイズしてくださいw

 

その他費用

 

上記以外にも費用はたくさんありますが項目のみ記載し、内容は割愛しますw

 

 

<シミュレーションに含むべき項目>

・保守点検費(エレベーター、変電設備、宅配ボックスなど)

・通信費(ネット無料、CATVなど)

・共用清掃費

・共用水道光熱費

・消耗品費 (シェアハウス備品など)

・地代、更新料(借地権)

・管理費、修繕積立金(区分)

・賃料(転貸)

…etc

 

想定するものが多すぎてだんだん嫌になってきますが、大事なところなので理解してください。

次回はみんな大嫌いな税金のお話です( ;∀;)

 

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