山井ダイスケです。

来年の勉強会は満席になりました。

 

初参加される方へ

 

朝から晩まで、ほぼノンストップで情報交換会が行われます。

体力的にシンドイと思いますが、年1回の行事ですので頑張って耐えてくださいw

特に初心者の方、ほぼ間違いなくキャパオーバーすると思いますので、お気を付け下さい。

 

予習しないとこうなっちゃうよw

 

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以下のイベントの募集は終了いたしました。

2020/1/18 (土) 10:00~20:00 情報交換会&懇親会 in茅場町 ※満席

<参加条件>
・会員からのご紹介もしくは山井との個別面談
・不動産投資をすでにされており、これについて人前で発表できる方
(会員の全員がやっていることなので、ご理解ください)

 

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1.売上

2.支出

3.減価償却(建物価格の算出)

4.税金(個人/法人)

5.CF(キャッシュ・フロー) ←本日ココ

6.売却時CF

7.担保評価

8.ストレステスト

9.シミュレーション

(区分マンション/中古1棟/地方1棟/新築1棟/築古戸建/シェアハウス)

 

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さて、私がだらだらやっている間に、ゆとりが販売しておりますねw

 

CF(キャッシュフロー)編ということですが、主に返済金の取り扱い、減価償却についてのおさらいが中心です。

というか、ここまで記載してればもう自分でシミュレーション作れると思っているのですが、どうですか?w

 

今回は、収入/支出はすべての想定済みで税引前当期純利益まで計算できている仮定で話を進めます。

決算レベルでは流動負債の貸方借方とかも絡んでくるのですが、シミュレーション上はもちろん無視します(‘Д’)

 

 

税引き前CF = (税引前当期純利益 ー 元金返済 + 減価償却費)

 

税引き後CF = 税引き前CF × (1-税率)

 

デス!!

 

1.元金返済

元金返済は経費算入できません。(その代わりに減価償却してるので)

返済方法は2種類あります。

元金の支払額を同額として返済する「元金均等」、返済金の総額(元金返済+金利)を同額として返済する「元利均等」です。

グラフに示すとこんな感じ。

 

 

返済予定表のこちら↓↓↓を参考ください。

月割計算ですがシミュレーション上は十分です。

エクセルでダウンロードでき編集可能デス。

https://avacs.co.jp/kariire-dx/simulation.php

 

2.減価償却

元金返済とは逆に減価償却費は経費ではありますが、実際にお金が出て行っているわけではありません。

減価償却費 ー 元金返済 < 0 となる場合、いわゆるデットクロスとなり、黒字なのにCFマイナスになるという現象が発生します。

 

減価償却費の計算はこちら

 

詳細は割愛します。

 

 

3.利回りの比較

これでいよいよ実際にCFが算出できるようになっているわけですが、実際の返済期間と金利、CFの関係をグラフで見てみましょう。

現在、融資についてはかなり渋渋状態になりました。

特に耐用年数切れは主な金融機関で10年になりました。

 

築25年木造(土地建物比率1:2)の利回り12%、15%、20%で比較してみましょう。

返済期間10年 金利 2.0% 相場類似物件利回りは11%(減価2%/年、底地は更地-解体費)とします。

 

<利回り比較>

築25年 利回り12%  返済期間10年 金利 2.0%

 

築25年 利回り15%  返済期間10年 金利 2.0%

 

築25年 利回り20%  返済期間10年 金利 2.0%

 

利回り最低でも15%は無いとインカムは安定しません。

経費は余裕値を見ているので、自主管理するなり、火災保険でごにょごにょするなりで改善できますが、すべて丸投げするとなかなか厳しいですね。

もちろん元金返済は進んでいますので、売却すればOKですが数年後の相場観に自信があればw

売却込みだけで比較すると以下のようになります。

 

 

築古12%を9年計画で売却した場合、税引き後40%程度です。

税引後年利4%の金融商品と同等ですので、レバレッジ効させてないとリスク取ってやる必要はあまりないかもしれません。

やはり、不動産の良いところはレバレッジを効かせられるところですね。

 

つづく

 

 

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