ども、山井ダイスケです。

満席になりましたって、言った瞬間に勉強会に駆け込むのやめなさいw

休憩時間がゼロになったじゃん(゚Д゚)

 

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以下のイベントの募集は終了いたしました。

2020/1/18 (土) 10:00~20:00 情報交換会&懇親会 in茅場町 ※満席

<参加条件>
・会員からのご紹介もしくは山井との個別面談
・不動産投資をすでにされており、これについて人前で発表できる方
(会員の全員がやっていることなので、ご理解ください)

 

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1.売上

2.支出

3.減価償却(建物価格の算出)

4.税金(個人/法人)

5.CF(キャッシュ・フロー)

6.売却時CF(出口) ←本日ココ

7.担保評価

8.ストレステスト

9.シミュレーション

(区分マンション/中古1棟/地方1棟/新築1棟/築古戸建/シェアハウス)

 

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シミュレーションしてみればわかることですが、不動産投資はその大半がキャピタルゲインです!

キャピタルは危険だ!邪道だ!不動産はインカムだ!バブル崩壊の時はなぁ、、、

という、新築=悪みたいな旧人類も一時期いましたが、もう絶滅したかな?

 

元金返済が進んでるとか言ったところで実際に手元にお金は入っておりません。(余力担保は増えてますけど)

 

例えば、築25年 利回り15%  返済期間10年 金利 2.0%

 

不動産投資が流行り始めの時は「不動産で重要なのは出口戦略です!」という言葉も言われていましたが、その後のゆるゆる融資によって、「出口?借りられるだけ借りちゃえば銀行もつぶせないでしょ?」と、出口戦略なんてどこ吹く風。

「融資出れば買う!」っていう言葉はスルガで騙される奴が言うセリフでしたが、ここ数年それがあたかも王道のようにされておりましたw

 

「不動産はレバレッジを使わないとそんなに儲からない!」これは事実ですが、

「レバレッジを使えれば不動産は儲かる!」というわけではありませんので、

単発でしっかり成果を出せるように出口をしっかり考えましょう。

 

 

シミュレーション上における出口

 

不動産投資の出口はいくつかあり、それぞれ買う価格やロットが異なります。

 

① 一般顧客(エンド)

 

いわゆる住宅ローンを組んで買ってくれる不動産の魑魅魍魎の世界とは関係ない人たち。

区分マンションや戸建てなどを買ってくれます。

延床面積で70㎡~120㎡(郊外だと150㎡)くらいまでで、土地でも建物でも高く買い取ってもらえます。

住宅ローンが前提で買える金額が決まっていること、旧耐震や借地権などは難しいこと、

延床がズレると売れないってことさえ押さえておけば超優良顧客です。

 

② 不動産投資家

 

我らと同様の不動産投資家さんです。利回りやエリアによって、数百万から2億程度までのあらゆる物件を購入してくれますが、築年、融資期間、構造、エリアなど、金融機関ありきなので価格も金融機関様の勢いに左右されますw

当然ながら相手もビジネスなので、指値やらなんやらしてきますし、よく流れますw

そして、そんなに高く売れないことが多いです。

とはいえ、なかにも初心者もいらっしゃるので、5,000万以下の築古なんかを高属性の方に購入してもらえるケースもあります。

 

③ 資産家

 

資産性を見ての購入や相続税対策など、我らとは別世界の住人の方々。中国や台湾の方など、海外の方も多いです。

1億~5億までの高ロットの物件なんかも現金で購入したりしますw

低利回りであっても駅徒歩5分以内とかなら、全然OK。

でもエリアや駅力とかブランドとか、見た目や資産性(?)を重視しますので、木造なんて見向きをしませんw

新築投資はここを出口に出来るかどうかで、利益も全く変わってきます。

 

④ 業者(三為、収益系、建売、買取再販)

 

早い!安い!美味い!(業者がね)

どんな物件でも価格さえあえば買ってくれる最後の砦、業者様です。

業者=悪 では全くありませんので、勘違いしないように。

相場の20%~30%OFFであれば、買ってくれる業者も多いです。(そもそも20~30%OFFで買えない奴が悪いと思う)

建売や買取再販はエンド客が出口になりますので、①の条件に合うような物件であれば買ってくれます。

同様に三為、収益系は②、③の条件に合うような物件であれば手を上げます。

 

ものすごい高く買い取ってくれることはありませんが、たくさん社員を抱える関係上、そこそこの値段で無理して買ってくれることもあります。

土地売りであれば〇ープンハウスなんかは高値でがんがん買ってくれましたし、収益物件も業者の売り物が無いという理由で良い値段で買ってくれたりしますw

 

 

どう売却するのか?

 

どういう取り扱いでその物件を売るのかによって、やることが全くことなります

 

①実需物件としての売却

 

実需として売却する場合、(1)ボロのままそのまま売却、(2)リノベして綺麗にして売却の2パターンがありますが、

買取再販業者のように滅茶苦茶安い仕入れを数こなすわけではないので、(2)リノベして売却するというのが良いかと思います。

リノベして、いくらで売れるのかは、実際に今出ているポータルサイトの建物情報から坪単価を算出し、面積を掛けます。

なるべく、投資対象と同じ条件(サイズ、用途地域、建ぺい容積、地形)で類似物件を探しましょう。

 

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土地情報総合システム

 

②土地としての売却

 

土地として売却することを出口としたケースです。土地価格 ー 解体費 で算出します。

※解体費はエリア、構造、アスベストの有無、杭の有り無しによってかなり左右されるので、事前に下調べすることをおススメします。木造1万/㎡、鉄骨/RC 2万/㎡など簡易的にも計算できますが、鉄骨の外壁被覆にアスベストあると倍になったりします。

 

実勢価格は買主(業者orエンド)が購入しやすいサイズ、地形によって上下します。

 

(1) ポータルサイトからの算出

実際に今出ているポータルサイトの土地情報から坪単価を算出し、土地面積を掛けます。

なるべく、投資対象と同じ条件(サイズ、用途地域、建ぺい容積、地形)で類似物件を探しましょう。

 

 

(2) 成約事例×不整形地割合

不整形地だと固定資産税路線価から算出しても固定資産税評価が低いと思います。

固定資産税路線価 × 土地面積 × 不整形地割合 = 固定資産税評価証明の金額 となりますので、

不整形地などは固定資産税評価の不整形地割合を掛けてあげると良いでしょう。

 

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(3) 金融機関の不動産鑑定価格

金融機関の中には不動産融資する際に簡易的な不動産鑑定を行っている金融機関があります。

手っ取り早く、担当に鑑定士価格を聞いちゃいましょうw

 

 

③収益物件としての売却

 

他の投資家に収益物件として売却することを出口としたケースです。

想定年額賃料 ÷ 想定売却利回り で算出します。 ※売上の部分で説明しているので、想定年額賃料は割愛します。

 

想定売却利回り、、、何年後、この物件が何%の利回りで売れるのか?

当たり前ですがこの想定って、非常に難しいです。

 

数年後の金融情勢がどう転ぶかなかなかわかりません。

ここに関してはストレステストのような考えで、下落率はキツめに見ておけば安心ではないかと思いますが、収益物件としての売却は想定売却利回りだけでなく、家賃下落率も掛け算でかかわってくるので、結構なスピードで下落します(゚Д゚)

 

想定売却利回りの減衰率 = 想定売却利回り/ 0.98 (年) で計算しましょう。

どれくらいの減衰率かというと1年目の相場を10%の物件の場合、10年目には12%の物件になる計算ですね。

 

収益物件のシミュレーションをする場合、②.土地としての売却③.収益物件としての売却のどちらか大きい方を出口として見ておきましょう。

土地値はそこまで動かないであろうということを考慮した上でのシミュレーションです。

当然のことながら、人口減少の激しい地方では土地に対してもストレスを与えるべきですので、個別にお考え下さい。

以下、参考。

 

【2019年最新版】不動産の価格の推移と今後の予測について

 

2019年 東京の不動産価格・相場の推移と買い時を検証

 

最後に実務的な話ですが、ここ2,3年前は築古でも20年~30年の融資期間にが取れました。

融資が緩かったので、ある程度利回りがでなくてもCFが回るため買主が現れてくれました。

しかし、今や築古=融資期間10年ですので、投資家は利回りは最低でも15%以上は無いと食指が動きません。

当然のことですが不動産の売却には買主が存在するわけで、買主が好きなロット、引っぱれる融資期間によって価格は大きく変動しますし、同じ築年数でもRCとS造では天地の差がございますw

 

インカムは複数人が借りるし、成約事例も多いので価格もならされますが、キャピタルは買ってくれる人が一人いれば良いわけで、成約事例も少なく(そもそも成約事例さらさないことも多い)、十人十色です。

勉強会で地方投資でも地方の盟主が買ってくれ、2倍になったとかいう方もいらっしゃいましたw

 

まぁシミュレーション上は想定される高値と安値の両方を見ておけば期待値もリスクもチェックできるので、いろんな出口を見ておいて損はないと思いますよ。

 

つづく

 

 

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