ども山井ダイスケです。

先日、若手大家の会の平日会を開催しました。専業大家のみ8名での少人数開催でしたが、非常に濃い時間を過ごせました。

本会の方は30〜40名になるので、なかなか細かい部分まで話ができませんが、これぐらいの人数ならば気兼ねなくピーの部分も話せますw

新聞掲載されるであろうスルガのやばい話なんかも…
(さわりは先日ニュースになりましたが、中身はちょっと違う…)

これは少人数制の醍醐味ですね。

 

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以下のイベントを現在受付中です。

2020/4/18 (土) 13:00~20:00 情報交換会&懇親会 in池袋 ※満席になりました。

<参加条件>
・会員からのご紹介もしくは山井との個別面談
・不動産投資をすでにされており、これについて人前で発表できる方
(会員の全員がやっていることなので、ご理解ください)

 

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さて、本日は久しぶりに不動産活動について、ちょうどブログネタになりそうなリフォームのお話。いきなりですがリフォーム費用って、どこまでかければ良いと思いますか?

 

家賃の3ヶ月とか半年とか。

初心者向けの書籍には特に理由も理論も無い持論が載っておりますが、本当意味ないと思います。

 

何となくやる。だから高掴みしちゃう。

自己責任なんだから、自分の考えくらい持ちましょう。

セミナーやってる人も答え合わせだって、数年後蓋を開けてみないとわからんです( ͡° ͜ʖ ͡°)オマエモナ

 

で、私の中での正解は…

 

ケースバイケースです!(゚∀゚)オイ

 

だって、その物件が期待値がどれだけあるのかは物件によって違いますから、

 

ケースバイケースです!(゚∀゚)オイオイ

 

 

この繁忙期、ちょうど糞ボロボロ物件が2つ出ましたので、紹介します。

 

まず一つ目は20年入居の居室を倉庫使用されて、カビカビサビサビガバガバアパート。

 

「嫌嫌嫌ぁぁああッ!!嫌ッ!いやぁッ!! ギャァェェエエエエアァァァアア!!」

 

 

 

続きまして、

築年不詳入居年数40年の店舗付き住宅。

東西南北雨雨漏り漏り床グニャグニャ。

 

「嫌ぁあああぁぁあぁぁ!!!!あぁぁあアァアあアアっ!! やだぁああぁぁ!!ああぁ…うぁ…嫌ぁ……あぁ…」

 

さて、この2つのお部屋。それぞれ一体いくらかけるでしょうか?

 

 

一方はリフォーム費用を3桁万円かけますが、もう一方は0円で仕上げます(゚∀゚)ハ?

 

 

何でそんなことするのか?

それは出口が全く違うから。

 

前者のアパートは絶賛売り出し中なので、とにかく家賃を高くして売却益を狙ってます。

3桁万円と言っても前入居に協力して頂き、手だし60万程度でリフォームしたアフターがこちら。

家賃は2万円ほどUPさせましたので、年間差額24万、利回り10%でも240万価格が異なりますから、60万出しても全然OKです!

 

 

 

一方後者。実はこの物件、容積を全然消化しておらず収益で売るよりも土地として売却した方が2倍程度価格が高くなる物件です。

そして店舗付き住宅というミソですが、店舗を立ち退かすためにいつまで時間と労力がかかるのか分からない物件でもあります。

例えば前者同様に3桁万のリフォームを入れて、インカム3年回収〜。

とかやっても出口が収益物件ではありませんから、3桁万円はやってもやらなくても出口の価格としては全く一緒。

むしろ、すんなり立ち退きが進んでしまえばリフォームについては完全に捨て金ですw

という訳でリフォームに金かける理由が無いので、ボロボロの状態で貸してしまいます。

 

例えばこんな貸し方…

民泊はコロナで厳しくなっちゃいましたが…

 

 

 

 

極端な2例ではありますが、リフォームにいくらかける必要があるかは、今後の所有年数と出口を勘定すれば自ずと答えは出てきます。

また、自分でDIYが出来ればリフォームの数字自体をいじくれますので、それは強みになります。

他の大家さんが買えない物件も買えるようになりますので、時間があるならチャレンジするのも良いでしょう。(時給高い人はやるな)

 

書籍を参考にするのは良いことですが、鵜呑みにしても誰も責任は取ってくれませんから、自己責任です。

書籍を信用して、出来もしない3ヶ月縛りなどを実践し、3ヶ月空室にする、AD300、フリーレント3ヶ月……それで良いんでしょうか?

結局最後にお金もらうのは自分自身ですから、ライフスタイル合わせて、自分で決めましょう!

 

ではでは。

 


 

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