山井ダイスケです。

こんな辺境の地にあるようなブログにお越し頂き、ありがとうございます。

当ブログではなるべく実践的な内容について記載させて頂いております。

別にアフェリエイトをやっているわけではないので、「投資家がおススメする〇選」とか、あまりふわふわしたことは書いておりませんし、かなり細かく書いているのでブログとしては非常に読みづらいと思います。

でも仕事ってそんなもんでしょ?w 仕事をマインドでどうにかできないよね?w

投資はそんなに簡単ではありません。「いろんな人がいろんな事を考えてやっているんだ」ということをご理解ください。

ということで、以下本文です。


そもそも、不動産投資の勝ちってどういう状態でしょうか?

不動産投資本で資産〇○億!ってあたかも成功したように書いておりますが、実際には決算書を見ないとわかりません。

  • 資産10億 ⇒ 負債11億
  • 税引後キャッシュフロー1000万 ⇒ 返済期間35年
  • 返済比率40% ⇒ 返済期間35年
  • 純資産1億 ⇒ 売却含み損1億
  • 利回り100% ⇒ 超ど田舎、家賃2万円経費割れ

不動産投資手法のほとんどはすぐに利益確定することなく、含み益と含み損の状態です。株やFXとは異なり、損益が表示されないので気づいたら大損して退場してしまうなんてことも。不動産投資は大きく分けて以下のステータスがあります。

例では、分かり易く担保評価(積算価格)で記載しておりますが、実際はもっと複雑で実勢価格(需要土地売、業者土地売、収益売り)など様々な出口を考慮しなければなりません。特に都内では積算割れちゃうのがほとんどだと思います。

担保評価 = 積算評価法×掛け数(標準0.7)  

実勢価格 = 現時点で売却が成立する価格×安全率 0.8

 

利益確定  :売却完済後、キャッシュフローがプラス

  •  区分マンションを1000万で購入し、2000万で売却した
  •  中古1棟アパートを1億で購入し、3000万のインカムゲイン得て、8000万円で売却した。
  •  現金買いしたボロ戸建の累計インカムゲインが100%を超えた。(マイナス売却もあるが…)

含み益  :担保評価とインカムゲイン(ロス)の合計が100%を超える

  •  担保評価1億の物件を8000万円で購入した。
  •  担保評価1億の物件を1億2000万円で購入し、3000万円のインカムゲインを得た。

含み損  :担保評価とインカムゲイン(ロス)の合計が100%を下回る

  •  担保評価1億の物件を1億2000万円で購入した。
  •  担保評価1億の物件を9000万円で購入したが、予期せぬ大規模修繕費が2000万かかった。
  •  担保評価1億の物件を9000万円で購入したが、数年後、金融機関の担保評価が8000万になった。

損切り  :売却完済後、キャッシュフローがマイナス

  •  新築区分マンションを2000万円で購入し、インカムロス100万を出し、1200万円で業者に売却した。
  •  地方RCを1億で購入し、インカムゲイン100万を得て、8000万で売却した。
  •  女性専用シェアハウスを2億で購入し、8000万で売却した。

損切りになるパターンは①大幅な含み損物件の購入、②短期転売でのキャピタルロス、③予期せぬ大出費、④嵌め込み詐欺案件などに限定されているので、不勉強でなければ非常に負けづらい投資ではあります。でも負けが確定した時はもう抜けられません。


では、購入を検討している不動産のステータスはどうなのか?

それを明確にするための不動産投資のシミュレーションです。

実は2,3棟投資している不動産投資家の方でもシミュレーションを意外とやっていない人もいらっしゃるようで(;・∀・)

そういう方は以下について理解していない可能性が高いです。

  • いくら儲かるのか?
  • 最悪いくらまでなら安売りしてもいいのか?(相場下落時の撤退のタイミング)
  • いつでも出口を取れるのか?

数千万数億の買い物ですので、最悪ケースを考慮しないと人生変わっちゃいます。以前も高利回りでも買っちゃダメなケースをブログで紹介しましたが、シミュレーションできないとここらへんの判断ができないとおもいます。。

 

 

数回のシミュレーションをこなしていれば、どの物件は『買い』で、どの物件は『見送り』なのかは瞬時に判断できると思うので、ここはしっかり勉強しましょう。特に現在は融資期間が渋々なので、耐用年数が残っている物件でないとなかなかCFが出づらいですが、融資が出る物件=収益出ない (CFじゃないですよ!) ということもあり得ますので、出口までシミュレーションできないとちょっと厳しいです。。

 

 

例えばこんな例。

小田急線 某駅 徒歩10分 木造新築 16m1R 8戸  表面利回り 約9%

1年目からインカム積み上げ、当初の10年ほどは年2%ほどでCFが貯まっていきます。

その後、15年目には家賃競争と修繕費が重くなりますが、住宅設備の減価償却が支えて何とかCFをプラスで積み上げます。

そして、20年目の本格的な家賃下落、大規模修繕、22年目の減価償却費がなくなり、

デットクロスがスタートするとついにインカムはマイナスになります。(元金返済は進んでいるのでトータルでマイナスにはなりません)

現状の家賃相場から換算してこの結果ですので、正直もっとひどくなっても不思議ではありません。

金利上昇、空室リスクなどもろもろ考慮すると、、、長期保有するのはどうなのかと思います。

表面利回り9%でこれなので、7%台とかは、、、このエリアではキャピタルで戦えるエリアでないとつらいでしょうね。

想定している項目としては、修繕費/火災保険/地震保険/固都税/管理費/広告手数料/共用清掃費/大規模修繕費/ネット無料/土地調達金利/減価償却(本体80% 住宅設備15% 少額固定資産5%)、法人税30%…etc 

これに金利や空室ストレスかけていきます(;^ω^)

不動産投資には非常に多くの項目があり、その計算方法も複雑です。簡易的には経費率20%として計算してもOKですし、シミュレーションツールを使ってもらっても結構です。物件の購入をする際にいちいち自力でシミュレーションしていたら時間も足りません。

 

ただ、初めのうちは自力でやっておかないと以下のようなことには気づきにくい。

  • 構造による違い (保険料/固都税/解体費…etc)
  • 築年による違い (減価償却費/修繕費…etc)
  • エリアや間取りによる違い (賃料/広告手数料/修繕費/土地値…etc)

 

以下、あくまで一例としてブログに掲載しておりますが、参考にしてください。

繰り返しますが、自力でシミュレーションすることに意味がありますので、時間かかっても良いので自分の目で確認しましょう。

 

売上編

支出編

減価償却編

おさらい編

税金編

CF分析編

売却CF編

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